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はとマーク全国宅地建物取引業協会
全国宅地建物取引業協会連合会（一般的にはあの　はとマークのついた
不動産屋さん、全国に11万の会員がいる）を母体とする住宅ローン会社、
全宅住宅ローン(株）が7月1日から東京でスタートしました。

全宅住宅ローンは住宅金融公庫と提携し証券化した住宅ローン
『フラット３５』専門に取り扱う金融機関として発足しました。はとマークの
不動産やさんならどこでも扱えることになるということです・

『フラット３５』とは35年間金利がフラットのままという意味にとってよいでしょう。
金利が３５年間変わらないので安心して生活設計ができます。

最近はこの『フラット３５』を組まれる方が増えてきているようですが宅建
協会（はとマークの店）がどこでも扱うようになればもっと一般化するのでは
ないでしょうか。
●住宅ローンの金利とは？
住宅ローン借りる場合まず気になるのは金利ですね！
住宅ローンの金利は大別すると、１、固定金利型、２、変動金利型、
３、固定金利期間選択型、の三つがあります。このうち一般の銀行は
ほとんどが　変動金利型、か　固定金利期間選択型、のどちらかで、
全宅住宅ローン株式会社取り扱い商品　『フラット３５』　は『固定金利型』です。

固定金利型は、契約時に決めたローンの金利が全返済期間にわたって
適用されるタイプのローンで、市中金利が上下しても、当初に設定した
金利がずっと続きます。

変動金利型はローン返済期間中に市中金利に連動して適用金利が
変動するタイプのローンです。

固定金利期間選択型は実質的には変動金利に近い住宅ローンで、
一定期間だけ金利が固定され、金利を固定できる期間を2年、3年、5年、
10年などの期間から選択できるようにしているのが一般的です。

現在は、何年も続いた超低金利時代からようやく脱し始めたといってもよい
状況です。
今後の金利が上昇する可能性は濃厚で、その場合、変動金利型や固定
金利期間選択型のローンは金利がアップするため不利になり、毎月の返済
額が増大しかねないリスクを負います。

その点、『フラット３５』　は最長35年の長期固定型なので、確実な資金
計画、返済計画を描くことができます。

●誰にも貸してくれる住宅ローン
『フラット３５』　は‘‘選別なき”住宅ローンと呼ばれています。
選別なきとは一定の基準を満たしていれば原則として誰で在っても
ローンの借り入れができるという意味です。

一定の基準とは１、住宅の建設・購入費用が1億円以下　２、融資額が
建設・購入費用の8割以内　３、月収が毎月の返済額の4倍以上、４、借り
入れ期間が15年以上35年以下である
（借り入れ申込人が60歳以上の場合は10年以上）などです。

ところが銀行のプロパーローン（銀行の独自で扱っているローン ,
保証付融資でないものは全てプロパーと言います）の場合、
以上のような条件を満たしたとしても必ずしも借り入れ可能とはなりません。

例えば、借り入れ申込人が自営業者の場合、ローン審査で決算書や
預金通帳のコピーを提出するように求められ、商売の状況が芳しくないと
判断されると断られるケースがあります。普通の会社員でも勤続年数が3年
以下だったため、ローンを断られたという話も聞きます。

どうしてこの様な違いがあるのでしょうか？それは『フラット３５』　の借り入れ
では、住宅金融公庫指定の検査機関等で物件検査を行い、その検査に合格
して適合証明書を提出しなければ融資を受けられないことになっているからです。

つまり、借入人が万一、返済不能になったとしても、抵当権を設定した物件
自体に、返済額にほぼ見合う担保価値あることを当初に確認しているからです。

銀行のプロパーローンが『借入人の属性主義』というところがあるのにたい
して、『フラット３５』　は徹底した『物件主義』だということができます。

●全宅住宅ローンの大きなメリット
銀行のプロパーローンの場合、一般的には連帯保証人の役割をはたすこと
になる保証会社に保証料を支払わなければなりません。『フラット３５』　の
場合、前述のように徹底した『物件主義』なので、この保証料が０となり、
大きなメリットの一つだということができます（保障人ももちろん不要）。
保証料は通常、数十万円かかります。一つの参考例として、ある都市銀行
のプロパーローンを上げておくと、融資金額3,000万円の場合、保証料は
57万5,000円になっています。これ以上の金額になっている例もいくつもあります。

更に銀行の場合、抵当権設定で登録免許税が課税されますが『フラット３５』
の場合は登録免許税が免税されることになっています。これまでも住宅金融
公庫の直接融資は登録免許税が非課税とされていましたが、間接融資である
『フラット３５』　についても登録免許税が非課税となります。

融資金額が3,000万の場合、通常は抵当権設定時に12万円の登録免許税が
課税されますが『フラット３５』　の場合は、これが不要となるのです。

住宅ローンを借り入れる場合、通常は借入人が団体信用生命保険に加入
します。
ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命
保険会社がローンの残高を支払う制度です。
団体信用生命保険の保険料については銀行の一般的なローンの場合、ローン
金利に上乗せして支払うことが一般的ですが『フラット３５』　の場合はそれを明確
に区分し、保険料を別途年払いで支払います。

火災保険については銀行と同じで『フラット３５』　の場合も借り入れ時に全期
間保険料を一括して支払います。保険料も割安に設定した商品を用意しています。

ローンの事務手数料については、銀行のプロパーローンの場合は3万1,500円
としているところがありますが全宅住宅ローン（株）が取り扱う『フラット３５』　
は10万5,000円です。事務手数料だけ見ると高いと思われますが、保証料、
登録免許税、保険料などトータルすれば『フラット３５』　の方が断然有利になる
ことは言うまでもありません。
http://www.zentakuloan.co.jp
月間宅建より引用

本日の一言
▲プロパーローンとは
銀行のローンはそこの銀行独自のローンと例えば、信用保証協会などの
保証契約によるローンがあります。
保証付き融資でないものは全てプロパーといいます。

この記事のお問い合わせは
（有）住まい相談社　佐藤迄
電話　０３－５３２９－２１０３
メール　sumai@estate.ocn.ne.jp

お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
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