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あなたの家に接する道路によっては家が建てられなくなるって知ってました？

本日は建築基準法上の道路について考えてみましょう。
建物の前面道路がどのようになっているかは不動産の取引にとって
とても大事な事柄です。

建築基準法第43条の規定では、建築物の敷地は原則として、
建築基準法上（４ｍ以上）の道路に２ｍ以上の長さで接してなければなら
ない。（これを接道義務と呼んでいます。）

犬と道路イメージ
接道義務を満たしていなければ原則として建築物は建てられない
ということです。
何故、原則的かというと全てこの条件に当てはまらないものがある以上
例外もあると覚えておきましょう。

実際には私たちの取引の世界ではこの様な建物はいくらでもあります。
それは建築基準法施工前に建てられたものやミニ開発などで建築確認され
ていない。

建築確認申請を出したが検査を受けていない等さまざまな理由があります。

購入者が気をつけなければいけないのはこの様な土地だとすれば建物は
建てられないし、たとえ建物が既にあったとしても再建築ができない
ということです。

ここは必ずおさえておきましょう。(^^)
道路と建築物の関係に疑問があるようならばお役所にいけば詳しく
教えてくれますよ。
また法務局で公図を取り寄せ敷地と道路の位置関係を調べることも
大切です。

購入しようと思った敷地の前に他人の土地があったなんという話もききます、
そんなことになったら建物は建てられなくなりますからね。

私たちも不動産取引をする時はいつも役所や法務局にいってそこのところを
詳しく調べます。

では、建築基準法上の道路とはなんでしょう。

１：建築基準法42条第1項の道路
（全て幅４ｍ以上あるいは地域によっては６ｍの道路）

イ・道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による
道路。
ロ・建築基準法が適用された際に現に存在していた幅４ｍの道路
（既存道路）。
ハ・特定行政庁から指定を受けた私道（位置指定道路）。

２：建築基準法42条第２項の道路（みなし道路）
『建築基準法が適用された際に現に建築物が立ち並んでいる幅４ｍ未満の
道路であって特定行政庁が指定したもの』を道路とみなすと定めている。
4ｍなくても法律上の道路とみなすということです。

嘗ての日本の道路は幅が狭かったところが多く火災の際に消防活動に支障
がでるため特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことで救済措置が図ら
れた。

一般的にはこれを2項道路あるいはみなし道路と呼んでいます。

この2項道路あるいはみなし道路の指定があったものは現況道路の
中心線から水平距離２ｍずつ両側に後退した線が道路の境界と
みなされます。

但し、一方が崖地・川・線路敷地などである場合は川などの拡幅が困難な
ため、川などから４ｍの線が道路境界線となる。

建物を建築、再建築される場合はその部分は建築面積には含まれません
から建築はできません、又門や塀・擁壁等も作ることはできません。

これを一般的にはセットバック（英語で後退の意味）とよんでいます。
チラシなどでセットバックありとでていれば前面道路は４ｍないとおもってください。
当然、道路部分となるべきところにはなにも建てることはできません。

道路が位置指定を受けたものは私道であっても変更や廃止については
制限をうけます。
位置指定道路は建築基準法上の道路であるのでこの道路に２ｍ以上
接していれば、建築物は建てられます。

以上のように建築基準法上の道路には2種類あると覚えて置いてください。
詳しくはお役所や不動産屋さんに聞いてみることです。

尚、建築基準法43条但し書きでは、その敷地の周囲に広い空地を有する
建築物等については、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した
ものについては、接道義務を免除することができるとも定めています・

※注意　
○特定行政庁とは
建築主事（建築確認を行う権限を持つ、地方公務員のこと）を置いている
市・町・村では、その市町村長のことを『特定行政庁』となると定められている。

原則的には人口が25万以上の市では市長が特定行政庁であり、それより
小さな規模の自治体では知事が特定行政庁であるといってよい。

○位置指定道路とは
特定行政庁から道路位置指定受けた私道を一般に位置指定道路とよんでいる。

（株）不動産流通研究所編　不動産用語集より参照

長くなりますので又次回にお話しましょう。

本日の一言
建物を建てるには前面道路は非常に大切な要素となります。
お気をつけください。
道路続きを直ぐ読む
東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１
有限会社　住い相談社　佐藤　任弘（タカヒロ）
電話　０３－５３２９－２１０３
メール　sumai@estete.ocn.ne.jp
当社情報誌の表紙の絵です。

お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
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