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１．事前の価格交渉はできるのか？？

前回までは買い付けの申し込みまでのプロセスをお話しました。
お読みになっている方はここで気になることがあると思います。

買い付けの申込みに対してその不動産会社が価格の交渉をしてもらえるのか
どうかが関心事になりますね？

このようなマニュアルを書いた本にはそれが不動産会社の腕の見せ所等という
表現をしていますが実際にそうでしょうか、私の経験ではこのことに余り大きな
期待はしないほうがいいと思います。

誰が見ても良い物件ならば買おうとする人は多くなるものでこちら側の都合でもの
を言っても通用しません。
戸建ての場合不動産会社は周辺の取引価格を参考にして価格を算出しています
ので大きく価格が変わるということもないといえます。
しかしながら不動産はあくまで１物１価の個別のものです。

価格は一般的には売り手と買い手の合意によって決まるわけですが、なかなか
売れない物件にはそれなりの理由が存在します。

例えば隣、近所に人の嫌う施設があったり、容積率や建蔽率オーバーで銀行
ローンが組めないとか、町並みが悪いとか売主が売り急いでいるがなぜか売れ
ない等他にも構造偽装化問題等社会問題化したり、ご近所に評判の悪い人が
いて良い物件でもなかなか売れないなど理由は様々です。
（よく現場をみて判断してください。）

そのような理由をクリアできるようでしたら思い切った額を提示してみるのも良い
でしょう。

ご自分の希望価格を伝えるのは当然のことですが売り出し価格と余りかけ離れた
価格では相手の不動産会社も売主に話を持っていきかねることになります。

特に中古物件の場合は一般の方が売主なので相手次第でへそを曲げるなんて
こともありますので慎重に話を持っていきましょう。

売り手側は何年もそこに住んでその土地や建物に愛着やいろいろな想いが
あります。
そのような不動産を購入しようとするわけですから、買い手側も売主の情状を推し
量って物件を買うというよりは譲り受けるというような謙虚な姿勢が大事だと
おもいます。

内見の際、売主が立ち会うようでしたら、世間話のような形でその辺の実情を
探っておくことは後で有益な情報になりますし買主がどのような人かは売主
にとっても気になることです。

２．新築マンション・新築分譲の戸建て場合
物件選びが終わると登録・抽選の後に申込み、先着順受付であれば、
直ぐに申込みということになります。
　　
この際、注意しなければならないのは『申し込み証拠金』なるものを求められる
ことがあります。
　
この申込み証拠金の支払いは購入希望者の意思表示と契約交渉の順位確保
がその目的で優先的に　契約交渉ができることになりますが一般的には売買
契約以前となるので『預かり金』と解され契約の目的が果たされない場合は
返還されなければいけません。
　
契約が成立したときは、手付金や購入代金の一部に充当されます。
　
業者のなかにはこの申込み証拠金を手付の一部として、申込みを撤回しても
返さないというところも在りますので、申込み証拠金を支払う際は申込みを
キャンセルした時や売買が成立しなかった場合には返還され、購入の時には手付
や売買代金に充当されるかどうかを確認して領収書や預かり証にその旨を必ず
記載してもらいましょう。

３．中古マンションの場合
　
中古マンションを購入する際はできるだけ適正な、安価な物件を買いたいと思う
のは誰しも同じです。
　
中古マンションの値付けは現在収益還元法という方法で行われているのが
主流です。
収益還元法等というと私も詳しくはわかりませんが幾つかの手法があるようです、
一般的には対象の部屋を賃貸することを想定します。
　
その家賃は周辺の家賃相場から推定できますので、１ヶ月の家賃×１２ヶ月で
年間家賃収入を算出します。
　
その年間家賃収入を一般的なマンション投資の利回りで割れば、そのマンションの
価格が計算できるというものです。
　
例えば年間賃料２００万円のマンションがあるとします。東京における一般的な
マンション投資の利回りが４％ぐらいとすると、
200万÷0.04＝5000万　　

このマンションの価値は5000万円ということになります。
　
この計算式から、購入しようとしているマンションがあって価格4000万円で、
同じマンションが賃貸に出され年収が120万円だとすると。
120万÷0.04＝3150万円となり、
購入しょうとしているマンションは割高ということになります。
　
しかし、この考え方もそれが全てではありませんのであくまでも参考までの
指標としてください。

本日はこれまで　
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