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重要事項の説明
前回からの続きです。重要事項の説明は宅建業法では契約が成立する前に
行われるのが前提ですが実務では重要事項の説明と契約が同時に行われる
場合がほとんどです。

ですから契約が行われる日以前に事前に対象物件の資料や重要事項の
説明のコピーを戴くようにして良く目を通してその日に望むようにしたいもの
です。

なかには買付けの申し込みをすると他にもお客様がいるので直ぐに契約して
欲しい等といってくる売主や業者がおりますが気をつけたいものです。
私はそんなときは調査の時間をくださいといってなんとか時間をのばす工夫
をしています。

以下はﾎﾟｲﾝﾄとなる点は簡単な説明文をいれていきます。

※重要事項説明の構成・項目

Ⅰ：対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

１．取引物件（不動産）の表示
登記簿に記載された事項が中心になります。売主の住所、氏名などが
説明されますが必ずしも登記簿に記載された所有者とは限りません。

『登記簿に公信力なし』といわれますが登記簿に書いてあることは全て正しい
ことが書いてあるわけではありませんのでよく調査をしておきましょう。

第三者が対象物件を占有していた場合はその理由や明渡しの有無など。
又、登記された抵当権についてはたとえ抹消されるものについても説明
しなければなりません。

２．法令に基づく制限の概要
一般的に『重要事項補足資料』を示して対象物件に係わる
都市計画法・建築基準法などの説明をします。

敷地と道路の関係は土地の利用に関してとても大事な事項です。

今年の4月からはアスベストの調査や耐震診断に付いての説明義務が
加えられました。

３．私道負担に関する事項
接面道路が私道で負担金のある場合、持分がある場合、負担がない
ときは上下水道の埋設などに関する注意が必要です。
特に誰が道路を管理（所有）しているか確認が必要です。

４．飲用水、電気。ガスの供給ならびに排水施設の整備状況これらの
施設が整備されていない時はその整備の見通しやかかるべき特別の
負担に関する事柄又、水道やガスの配管が他人の敷地を通って埋設
されていたりその逆の場合もありますが配管の位置関係も注意しましょう。

建売住宅を買う場合設備の分担金を要求されることがありますが自治体に
よっては分担金が不要な地域もありますので注意しましょう。

建売の場合は本来は設備の負担分は売り価格に含まれるべきだと思うの
ですが？（別途要求されることがあります。）　　

５．未完成物件の完成時の形状構造など
取引の対象となっている宅地や建物が宅地の造成・建築に関する工事
の完了前の場合は図面や資料を示して完成時の形状や構造等が詳細に
説明されることになります。

６．対象物件が土砂災害警戒区域か否か

７．住宅性能評価を受けた新築住宅である場合の説明

８．一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
　
これは区分所有建物（マンション）に関する説明です。
　
1敷地に関する権利の種類・内容の説明
2共用部分に関する規約の内容
3専有部分の用途等に関する規約の内容
4専用使用権に関する規約の内容
5計画修繕積立金等に関する規約の内容・既存積み立て額
6管理の委託先　その氏名・住所（法人の場合は、その商号・名称・事務所
の所在地）

マンションはエントランス・エレベーター・廊下・壁・梁など共用部分と居室
などの専用部分に区分されます。

誤解されやすいのは専用使用権に関することです。
バルコニーや専用庭などは共用部分ですが専用使用権が規約で認めら
れています。

特に駐車場については良く確かめておきましょう。
修繕積立金については滞納がないか、大規模修繕が計画されている
場合は思わぬ出費が必要になる場合がありますので注意しましょう。

マンションの広さですが販売チラシは壁心で表示されていますが
登記簿では内法で表示されます。
特に50㎡前後の物件については税金の軽減措置が受けられるか否か気
をつけましょう。

本日はこの辺で、つづく　次回は『取引条件に関する事項』にします。
ご意見・ご質問をお寄せくだされば幸いです。　
担当　佐藤　タカヒロ

(有）住まい相談社　佐藤
東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１
電話　０３－５３２９－２１０３
メール　sumai@estate.ocn.ne.jp

お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
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