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◆誰に不動産の仲介を頼んだらいいでしょうか？
・不動産仲介とお客様の信頼関係の大切さ・
不動産の仲介と一口に言いますがこれがなかなか難しいもので、何故難しい
かというとまず第一にお客様との信頼関係をきづかなければなりません。

これ無では仲介業務はできないと考えています。
　
誰でも気のあったひとが物件の説明や一緒のお仕事をしてもらえればうれしい
ものです。
ましてや○千万とか○億円なんという物件を買おうとしている人たちにとって
見ればいやな感情が先にたったらどんなに気に入った物件でもそんな人から
買いたいとは思わないのではないかと思われます。

仲介業者も同じです。ご自分の個人情報を隠して物件の情報ばかり知りたが
る人達がいます。
そんな人たちには仲介業者は一応の対応はしますが立ち入ってまで進めよう
とは思いません。
仲介業者もお客様も同じ目的をもったなら『共同作業ができるような関係』を造りたいものですね。

（信頼　イメージ）
では、大手の不動産会社に頼めば安心でしょうか？町の不動産やの私から
言うのはおこがましいですが依頼する営業マン次第といっておきましょう。
多くの方はブランド志向があります。だからといって大きければ安心とは言い
切れません。
逆に町の不動産会社は地域と密着していますから変なことをすれば直ぐに
信用を失い営業ができなくなります。
もっと、もっと町なかの不動産会社を利用して欲しいとおもっています。

ではいきましょう。重要事項の説明のつづきです。

☆損害賠償の予定又は違約金に関する重要事項の説明
損害賠償を予定するときは債務者が予想外の多額の損害賠償を支払わな
ければならない事態を避けるためと、買主を保護するために２０％を超えては
ならないと決められています。

違約金は契約に定めた事項に違反したものが相手方に支払う金銭をいい、
当事者間で任意に定めることもできるのですが、通常は損害賠償額の予定
と同様の解釈がされます。

宅建業者が売主となる売買契約においては、損害賠償額の予定又は
違約金に関する定めをする場合は、これらの合計額が２０％を超えてはなりま
せん。
２０％を超える部分については無効とされます。

☆金銭の貸借に関する事項
一般的には住宅ローンを使う方がほとんどですがいわゆる住宅ローン特約に
かんする事柄です。
代金又は交換差金に関する金銭の斡旋の内容及びその斡旋にかかわる
金銭の貸借が成立しないときの措置についての説明が義務付けられ、予定
していた融資が金融機関により受けられなかった場合は無償の契約解除権を与える『ローン特約』が付与されるのが一般的になっています。

１融資取り扱い金融機関２、融資額３、融資期間４、利率５、返済方法
６、保証料７、ローン事務手数料
等が説明されます。

嘗ては不動産業者が銀行ローンを斡旋することが多かったようですが最近は
買主が自ら金融機関に申込みを行って、資金を調達する
自主ローンの取引が多いですね。

自主ローンの場合はローン特約の成否に関するトラブルが少なくありません
業者ローンと同様に、書面に記載して説明してもらうことが望ましいといえます。

特に自主ローンの場合は契約が終わると直ちに金融機関に申し込むことに
なりますが期日までに決まらないときの措置をどうするか等をあいまいなまま
にしておくとトラブルの原因になります。

中にはＡ銀行がだめならＢ銀行などと条件の悪い融資期間を紹介されると
いうような業者もあるようですがはじめの資金計画が狂っては何にもなりません。
よく気をつけましょう。

☆手付金の保全義務
宅地建物取引業者が売主となる取引では業者が物件を引き渡す前に売買
代金の一部を受領したまま倒産してしまうと、買主に経済的損失を与えてしまう
ことになり、これを回避するために手付金等の保全義務を課しています。

保全すべき手付金とは契約の締結日以後その宅地建物の引き渡し前に支払
われる金銭です。ですから内金や中間金もふくみます。

１、未完成物件の売買契約においては代金額の５％又は1,000万円を超える
手付金等。

２、完成物件の売買契約においては代金額の10％又は1,000万円を超える
手付金等を受領するときは超える部分だけでなく全額について保全措置を
講じなければなりません。

※ご心配な場合は１円でもオーバーすればいいわけですから保全措置を講じて
貰いましょう。

３、銀行などの保証と保険会社の保証保険の二つがあります。

保証すべき期間は物件の引渡しまでです。

売主が個人の場合手付金の保全義務はありません。

☆その他に関する重要事項
ここまでは宅建業法や他の法律等で決められたことを説明しました。

今まで説明してきた重要事項の説明であらかじめ決められた事項以外
のことが記載されますがそれがその他の重要事項になります。

ところがこういうところにえてして落とし穴があります。

購入者が容易に知り得ないことなどが紛争の原因になることになります。

以下にあげるのは代表的な例です。

１、日照阻害・眺望阻害
南側に建築物が建つことを知っていながら伝えない、窓からの眺望を商品
の売りにする場合その眺望についての説明。

２、道路・騒音・悪臭・大気汚染等
このようなことが事前にわかっている場合、ごみ施設等の建築がよてい
されている。

３、地理的状況など
過去に浸水など自然災害などの被害があったなど。

その他のことのほうが以外と大事なことだったりすることがありますので気を
つけましょう。

重要事項の説明がひととおり終わると書面に署名・印を押して終わり契約書
へ移ります。
担当　佐藤　タカヒロ

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