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いよいよ売買契約です。胸が躍りますね！緊張しますね！
重要事項の説明が終わると契約の作業に移っていきますがこの際納得のい
かないことがありましたら質問して確認をしてくださいね！。

こんな質問をしては恥ずかしいとか躊躇して聞き漏らすなどということになると
後悔につながります。
ただし、基本的なことは購入側の不動産業者が事前に資料をお渡して説明を
していると思いますのであまりなんでもかんでもそこで質問するというのは限ら
れた時間もありますので感心しません、事前によく確かめておくことがたいせつ
です。

重要事項の説明が一通り終わり納得できたら調印して終了です。

契約

本来は重要事項の説明と契約の作業は間をおいたほうが望ましいのですが　
一般の実務では重要事項の説明が終わると直ぐに売買契約の締結へと続け
て行われる場合が多いです。

契約書を一応読み合わせていきます。重要事項の説明と重複する内容も有り
ますが聞き漏らさないようにしてくださいね。

売買契約は当事者の合意だけで成立するとされます。しかし、不動産売買の
場合、契約書作成により契約が成立するとされており、実務上もそのように
運用されています。

★契約書の意義
１．契約成立の明確性
口頭だけの契約では、契約が成立したのかどうかを客観的に判断すること
ができず、後日、契約の成立を確認することも困難となります。

契約書の作成によって、契約の成立を客観的に明らかにし、確認することが
できます。

２．第三者に対する説明
契約当事者は様々な関係者との社会的なかかわり中にいる以上、契約関係
の情報を債権者、従業員、税務当局などの第三者に説明しなければならな
い場面もすくなく有りません。

第三者にたいする契約関係の開示、説明の必要性からも契約書を作成する
必要性があります。

３．最判の証拠
取引関係の争いが生じ、訴訟になった場合、客観的な証拠によって裁判所
の判断がなされますが、契約書は、裁判上最も重要な証拠となりえます。
紛争がしょうじた時は契約書に基づいて解決されることになります。

★契約書は非常に大切なものです
不動産を買うにせよ、売るにせよ、契約書の内容を充分に確認しておかなけ
ればなりません。

契約書をよく読んで意味の分からないこと、納得のいかないことが書いてあ
ったら、納得できるまで聞いたり調べたりして契約しましょう。

どうしても納得いかない場合は契約の延期、場合によっては止めることも念
頭にいれて起きましょう。

★取引するために届出や許可が必要な場合があります
【国土利用計画法の届出】
一定の面積以上の土地の取引が行われた場合、その土地の権利を取得したも
のは契約後2週間以内に市町村長を経由して都道府県知事に土地の利用目的
や対価について届出ることが義務づけられています。

【農地転用の許可】
これまで農地として利用されてきた土地を、宅地などに転用する目的で取引
する場合には都道府県知事の許可が必要です。

★手付金等を支払うとき
重要事項の説明でも書きましたが売主が業者の場合で、手付金の支払い額が
一定金額を超えるときは、保全措置を講じてもらう。

業者が倒産して物件の引き渡しが受けられないなどの不測の事態が発生した
ときでも、買主が支払った手付金についてはその変換を受けることができる
ように一定金額以上の手付を支払う場合には、保全措置を講じてもらいまし
ょう。

売買代金の10％(造成工事や建築工事が未完成の場合は５％)又は1000万を超える手付金(契約日以降、物件引き渡し前までに支払う手付金のほか中間金
を含む)
を支払う場合には、保証機関の発行した保証書を売主業者からもらってくだ
さい。

保証書の交付がないときは、手付金の支払いを拒めます。
保全措置をする保障機関としては銀行などによる保証と保険会社よる保証保
険があります。

１．保証委託契約をむすぶことができるもの
銀行・信託会社・信用金庫・農林中央金庫・商工組合中央金庫・出資総額が
5000万以上の信用組合・労働金庫・国土交通大臣が指定する保障機関(指定
保証機関)

２．保証すべき期間は、物件の引渡しまでの期間
手付金の額が上記の一定金額以下の場合や買主への所有権移転登記がなされ
た場合は、保全措置の対象になりません。
本日はここまで

東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１
（有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ）
電話　０３－５３２９－２１０３
メール　sumai@estate.ocn.ne.jp

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