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『契約の際の諸問題』はそれぞれの案件によって様々です。思いもかけない
ことが起きる可能性もあるわけですから常に注意が必要です。どんなことにも
対処できるように日ごろから不動産会社と綿密にコミュニケーションをよくして
おくことが肝腎です。

１．抵当権などの抹消
民法では売主の担保責任として、他人の権利によって買主が購入しようと
している目的物（土地・建物）の利用が妨げられたり、先取り特権や抵当権の
実行によってその目的物の所有権を失なった場合に、買主は契約の解除
および損害賠償の請求ができると規定されています。

この規定に従い、売主は買主に、売買の目的物に関して、物の移転だけで
なく負担や制限のない完全な所有権を移転しなければなりません。

目的物に対する他人の権利とはいろいろですが通常は抵当権・先取り特権・
根抵当権・質権･地上権・賃借権･買戻し件・使用借権などあるいは仮処分・
仮差押などなど、これは登記簿謄本をみればわかります。

気をつけなければならないのは売買契約時には存在しなかったにもかかわ
らずこういった他人の権利が所有権移転までに設定されることがあると
いうことです。
残代金の支払いの際には直前に新たな負担が存在していないか
確かめる必要があります。

◆担保権、用益権があることを前提に売買を行うような場合には特約をむすぶ
ことが必要です。
例えば、
○借家人付きのアパート・マンションの売買、居ぬきとかオーナーチェンジとか
いわれます。

○電力会社の電線の敷設の為の用益権、分譲地などの排水施設利用の地役権
地下鉄などの敷設のための地上権。

○公団、公社などの買戻しの特約登記が土地・建物に設定されている。

◆売主が住宅金融公庫などの公的資金を利用している場合には残債務の
返済時における担保権の同時抹消が手続き上難しいこと、抵当権証券が
発行されている場合には、担保権の抹消に長い期間が必要になることもあり
抵当権者と事前の綿密な打ち合わせ行う必要があります。

また、仮差押や仮処分の登記の抹消も、裁判所への取り下げ申請後、
裁判所の嘱託登記によることになりますので、事前の調整が必要です。

実務ではこういったことは主に司法書士の仕事になりますので分からないこと
はよく司法書士の先生に聞いておくことです。

２．公租公課の分担
売買の目的物件から生じる収益や税金の分担方法を決めることです。

目的物件から生じる収益や税金とは賃料(賃借権付きで売買する場合)
固定資産税都市計画税、管理費・修繕積立金(マンションの場合)電気、
ｶﾞｽ、水道料金などです。

これらの費用は売主・買主の双方が負担するのが一般的です。

通常は売買契約締結日から物件の引渡しの前日までを売主負担、引渡し
当日以降は買主の負担ときめられます。

３．付帯設備の引渡し
民法では従物は主物の処分に従うとされています。主物は土地建物、従物は
設備と考えられます。

どのような設備が付帯するのか確認する必要があります、他にもその設備の
性能なども問題になりますのでよく説明してもらいましょう。

４．印紙代の負担
契約書を2通作成しますので売主・買主が1通を保有し印紙はそれぞれの
契約書に貼付します。

印紙税法は作成された契約書全部の印紙代につき、作成名義人全ての
連帯責任と規定していますので１方の側が貼付しなければその相手側が
貼付しなければなりません、この場合は相手側に費用をもとめます。

印紙を貼ることは契約の要件では有りませんので印紙を貼っても貼らなくても
契約は成立しています。

本日はこの辺で次回へ

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