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今まで不動産を購入するに当たっての一連の流れを説明してきましたが、
お解かりになりましたでしょうか？(^_^;

何故このような一連のプロセスをくどくどと説明したのかはこの流れが
掴めていないと、どのようにして物件が自分のものになるか、初めての方は
なかなか想像がつきません。

このような中で意思の疎通を欠くような部分が出てくると疑心暗鬼が
生まれてきて、大きなストレスになるのですね。

お客様としては物件が自分のものになるまで安心して購入できるように
できるようにしたいものです。
この間に疑問がでてくれば担当の不動産会社とよく打ち合わせをされて
問題を解決していけばよいのです。(^o^)

では、本日は最終章『代金決済・引渡しの当日にすること』です。
決済当日に行うことは『確認作業』と決済・引渡しの履行手続き及び
登記申請手続を行う『手続き作業』とがあります。
住いを買う

（１）決済当日に行う確認作業のポイント。
当日にまず行う大切なことは登記簿の再確認です。
契約締結時に確認した登記簿記載事項に何らかの変動箇所がないか
を必ず確認する必要があります。

◆権利の移転や新たな担保権等の設定がなされていないかどうかを確認する。
◆事前に売主が行わなければならない登記（相続登記・未登記部分の登記・
建物滅失登記等）がある場合は、その登記手続が完了しているかどうか
を確認する。

買主の円滑な所有権移転を阻害するような何らかの登記事項
（例えば、抵当権・賃借権など）が新たに設定されている場合には、
物件の利用が制限されたり、取得できない等、買主が予想外の損失を
こうむることがあります。

もしも、このようなことが発見された場合は早急に原因を調査して、その場で
解決できないような場合は決済・引渡しを中止する必要もあります。

◆物件の再確認
物件の事前確認は前日までに行っていますが、決済・引渡しを当該物件内で
行わない場合（大部分の取引が該当）は、念のため当日再度、当事者が
立ち会って、よく確認しておくことが望ましいでしょう。

★登記簿の確認作業は実務ではお願いした司法書士の先生が決済に
先立って法務局にいって調べてくれます。
このような作業が在りますから購入の場合は買主主導の司法書士を選べば
安心ですよね。
もちろん、売主側の司法書士の先生がやらないと言うことでは
ありません。(^_^)V

（２）『決済・引渡し』の手続き作業
以上の再確認作業が終了すれば、決済・引渡し履行になります。
これは、所有権移転登記の申請手続き及び目的物の引渡しという売主の
債務が、売買代金の支払いという買主の債務と同時に履行されるのが
公平に原則にかなうと考えられることによるもので、実務では、
所有権移転登記の申請手続き及び残代金の授受、そして目的物の
引渡しという手順で行われます。

◆売主側の手続き
売主が持参した登記必要書類（権利証・印鑑証明書）を登記申請の
代理人である司法書士に提出してもらい、確認後、その手続きに必要な
委任状（司法書士が準備する）に署名し、実印を押印します。

◆買主側の手続き
持参した住民票（住民票に載っている住所で登記されます）を司法書士に提出
し、売主と同様に委任状に署名押印します。
買主が購入にあたり、銀行から借り入れを行う場合は、売主からの所有権
移転登記書類を確認できた段階で、同時に抵当権設定手続きを行うことが
一般的であるため、抵当権設定に必要な書類を司法書士に確認してもらいます。

万一、登記手続に必要な書類が一つでもかけるとできませんので注意しましょう。

◆残代金の授受
登記申請に必要な書類について、司法書士より万全である旨の確認が
得られたならば、残代金の授受に進みます。
支払いが済めば売主より領収書をうけとります。

★諸費用の清算
残代金とは別に諸費用の清算をおこないます。
：公租公課・電気、ｶﾞｽ、上下水道料金・管理費、修繕積立金・賃料等
（売主から買主へ承継すべき金員例えば保証金、敷金があるときは忘れ
ずに手続きしてください。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　登録免許税他司法書士に支払う手数料等。

：不動産会社への仲介手数料
仲介手数料の受領の時期については一般的には媒介契約締結時に話し
合いできめます。
通常は売買契約時に約定報酬量の半額、売買契約の履行完了後に
残りの半額を支払います。
当社では通常、残代金決済時に報酬を全額受領するようにしています。(^ー^)ノ

不動産会社への報酬の計算の上限は
○200万円までは5.25％
○200万円から400万円まで4.2％
○400万円超は3.15％
○即算式では売買代金×3.15％＋6.3万円（消費税込みの計算）
上のような費用をすべて支払い領収書をうけとります。

★書類などの交付
取引物件に関する次のような書類があるときには、それを売主から交付して
もらう必要があります。
１．原本関係（実測図・境界確認書・管理規約）
２．設備取り扱い説明書
３．分譲の際のパンフレット
４．建築確認書・検査済証・設計図書
５．近隣との覚書・建築協定等

（３）物件の引渡し
不動産売買取引の場合は、媒介業者の事務所又は銀行等で、売買代金の
授受と同時に登記必要書類を代理人の司法書士に手渡して、
現実の引渡しがあったとされると考えられます。
この場合の手続きは一般的には『鍵』の授受を以って引渡しとしています。

土地の取引については『鍵』はありませんので、引渡しは観念的なもの
なので実務では買主が売主に『売買物件引渡し確認証』を交付しているのが
一般的です。
★このような作業は全て不動産会社が準備してくれますので買主は
不動産会社の支持にしたがっていれば安心して引渡しまで終了いた
します。　(^_^)y　　　　＼(^o^)／
おめでとう

東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１
（有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ）
電話　０３－５３２９－２１０３
メール　sumai　@estate.ocn.ne.jp
迷惑メール防止の為＠マークの前が空けてあります。
メールの際は詰めてください。よろしくお願い致します。

◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
不動産購入応援ブログです。
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◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば
　幸いです。◆

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