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もっと情報を探すにはこちらから★『ある中古マンション仲介の出来事とは？その１』
★ある中古マンション仲介の出来事とは？(/^ー^)/"""
不動産取引というと一般の人は何か胡散臭い・不安・だまされるのでは？
などのまだまだダークなイメージをもたれるのではないかと思います。（＾＾；
耐震偽装事件等、世間を騒がせる事件があるとそれもむりかなることかと
思いますが実際はどうでしょうか？
どなたも家を持ちたい・買いたいと望んでいます。また、大きな夢でもあります。
現在の不動産屋さんは宅建業法や消費者契約法等各種の法が整備されて
多くの不動産屋さんはあなたのために一所懸命に夢の実現にお手伝いさせて
いただいています。
でも、初めて不動産を買う方は実際にどのように不動産屋さんが取引に関与
して自分のものになるのか、なかなか分かりません。
不動産会社イメージ◆では実際のマンション取引の実例と仲介の模様を紹介いたしましょう。(^o^)
『その１：』
有限会社 住い相談社が毎月情報誌をお送りしている会員様で自営業を
なさっているＡさん、当社に自分の会社に近いマンションの物件情報が
欲しいというご要望があり、当社では早速、Ａさんの会社近くの中古マンション
情報を探し、いくつか販売図面を用意しておもちしました。
ある時Ａさんが当社に尋ねてきて新聞折込の物件情報を持ってきて、
この2LDKの物件があったら購入したいと言ってきました。
それはAさんの会社と目と鼻の先のマンションです。
その中古マンションは中にエレベーターもあり新規リフォーム済みです。
いままでＡさんは会社の中で寝泊りしてお仕事を続けられてきたのですが
さすがにそんな生活に飽きがきて新しいマンション生活に切り替えようとして
いたところでした。
お話を聞くとそのマンションは既にオープンハウスをもようしていて中も
ご覧になりとても気に入った様子です。（＾＾
物件がまだ売れてなければ直ぐにでも買い付けをしたいというお話です。
Aさんは当社が情報誌をお送りして半年くらいのお客様です。
その物件は当社がＡさんに頼まれて、探してお送りした何枚かの販売図面
の中にも有り、既に内見も済み当社としては手間も省け、これはとても良い
お話だと言うことで大喜びでした。(^o^)/
Aさんとお話して、“物件がなくなってしまってはお話になりません”。
先方の不動産会社は売主です。
早速、担当者に電話をいれると、その物件は、確実な申込みはまだなく既に
○○万円程値引きしているのでこれ以上の値引きは難しいということです。
この位のところなら何とか折り合いが付くだろうという価格を想定して
買い付け証明をだしました。（＾＾；
直ぐに担当者から電話がきて当社は今月が会計年度末なので言い値で
売るから２日以内に契約してくれと言ってきました。
準備に時間がかかるなら重説と謄本を送るといいます。
買い付け申込みをしたのが金曜日の夕方です。
そこで二日以内に契約してくれと言われても準備もあるし役所が休みでは
調査もできないということで月曜日一日、調査日に当てたい、返事は火曜日
にするということで話をつけたのです。
その物件はある大手の不動産会社が仲介したものでした。
重説（重要事項の説明書）と謄本が送られてきて分かったのですがこれは
ちょいと問題があるなと直感しました。（＾＾；
しかしながら土曜日・日曜日では何も調べようがありません。
月曜日、朝一番で車を飛ばし法務局に行き謄本と公図・地積測量図等を取り
寄せその足で役所へ行き周辺の道路状況やら、重要事項説明書に書いて
ある通りかどうかを確かめるためにいろいろな窓口へいって資料をもらいました。
建築確認証をとるために窓口へいって申請をだします。
なぜかそのマンションがないのですね？
係りの人の話ではマンションは規模が大きいと区では対応せずに東京都の
扱いになるとの話です。
そこで、東京都庁へ出向き、あの大きな建物の３階へ行き窓口で
建築確認証を求めました。
（不動産関係は３階にあります。あの建物はいつ行っても威圧感が在りますね、
どうも私は親しめません。）
しばらくして係りの方が『台帳記載事項照明』と言うものを持ってきて、
このマンションは建築確認の申請は出されていますが完成検査は受けて
いないというのです。
確かに検査済み証の発行欄には期日もなにも書いてありません。
何故なのかお聞きしましたがそれ以上は分からないということで教えて
くれませんでした。´o｀)
高度経済成長時代のマンションはこんな建物があるのかな？という感じです。
バブル時代に造られた建売の戸建などは小さな敷地に建てたものが多かった
ので確認申請をだして完成検査を受けないというのがけっこう多くあったようです。
話を元に戻しますがいろいろ調べてみるとこの建物は接道義務も果たして
いないのです。
（注※接道義務とは建築基準法上の道路（４ｍ以上）に建物の敷地が２ｍ
以上接していなければならないという法律）
このマンションの敷地は北の正面が計画道路になっており、おまけに完成後に
その敷地の部分がどういう訳か分筆されてそこが駐車場になっています。
（注※計画道路に指定されると２階以上の建物は建てられない・地下を有
しない・木造、鉄骨造などしか建てられない、鉄筋コンクリートのような堅牢な
建物はできない等の規制があります。）
敷地が所有権で登記されて敷地権になっていない物件だとこのようなことが
起きる可能性があります。
（注※敷地権に登記されると建物と土地を分離して処分できない）
それでは、その駐車場の持ち主は誰なのかというと、もともとはそのマンション
の部屋をいくつか所有するするオーナーさんで今は郊外に住み年老いて体も
大分弱って会うことはままならない方だということも分かりました。
これではご本人に事情を聞くこともできません。(ーー;)
西の方角にも位置指定道路があり見た目にはどこも道路につながって
いるように見えます。
ところがその位置指定道路のマンション側３０ｃｍ位の幅で他人の土地が
接していてそこは道路ではないのです。
（注※位置指定道路とは特定行政庁（都道府県や市町村）が道路位置指定
受けた私道をいう）
一応建築確認は下りているのですから申請当時は合法的な建物らしいと
言うことは推定できます。
その面で言えば現在は既存不適格建物
（注※建築当時は合法的ではあったがその後法律や条令の変化で非合法
になった建物）といえるのでしょう。
建築当時は建蔽率・容積率が６０％・３００％現在は６０％・２００％です。
事実、重要事項の説明には『この建物は既存不適格建物で再建の際は
同じ規模の建物は建てられません』と書いてあります。
しかし、接道義務も満たしていないマンションが果たして再建築等できるの
でしょうか？
将来的にはいろいろ問題があるマンションであるというのが私の得た結論です。
早速、今まで調べた結果をAさんに報告してみることにしました。
長くなりましたので本日はここまで・・・・つづく
直ぐに続きをよむ
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