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マンションという言葉が今はすっかり定着し、日常的につかわれていますが
あなたはマンションの意味やシステムを本当に知っていらっしゃいますか？？

マンションは『区分所有建物』に分類されるのですね。
マンション風景

本日はマンションについておさらいの意味で関連する用語の知識を
御紹介します。
私も簡単にはうまく説明できませんので不動産ジャパンの用語集を
参考にしました。

◆区分所有建物とは？？
構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・
倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されている
ような建物のことです。
区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。

（1）建物の各部分に構造上の独立性があること。
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを
指しています。

一戸建の内部のようにふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りません。

（2）建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを
意味しています。

例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれひとつの住居と
して使用可能であるということです。

上記（1）と2）を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権
が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれます。

区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用されます。
分譲マンション

代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物です。
しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、
上記（1）と2）を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立
しているならば区分所有建物となります。

なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれます。
またこの専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言いいます。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の
部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有します。
共用部分

また建物の敷地も、区分所有者の共有となります（ただし土地権利が借地権である
場合には「準共有」となります。）

（「準共有」とは？
所有権以外の権利を共同で持つ場合、これを「準共有」といいます。

例えば、区分所有建物（マンション）の売り主（分譲業者）が、地主と地上権
あるいは賃借権の設定契約を行い、その上にマンションを建築して分譲する場合、
通常、買主である区分所有者は、敷地に対しては地上権、賃借権の共有持ち分
有することになりますが、これがまさに土地に関する権利の準共有であり、
共有に関する規定が準用されます。）

このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれます。
◆従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、
共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることに
なります。　

●敷地権　とは？？
一棟の区分所有建物の敷地に関する権利をいい、登記によって確定します。

分譲マンションなどの区分所有建物を所有するには、建物自体の所有権
（区分所有権）と建物の敷地を利用する権利（所有権や借地権であり、
敷地利用権といわれる）とを必要としますが、この区分所有権と敷地利用権は
原則として分離して処分できないとされており、そのような分離不能な敷地利用権
として登記された権利が「敷地権」であります。

敷地権が登記されれば、建物の専用部分の権利変動等の登記に当たっては、
敷地利用権に関する登記は省略されます。

両方の権利が一体化されている効果であり、区分所有建物の取引に伴う
手続きが簡略なものとなります。

●共有（きょうゆう）とは？？
複数の者が、一つの物を共同で所有していることを「共有」といいます
（民法第249条等）。
例えば、相続が発生した場合、遺産が分割されるまでの間は、複数の
相続人が遺産を共同で所有することになりますが、これは「共有」です。
また分譲マンションの敷地は、マンションの各住戸の所有者が全員で所有
していますが、これも「共有」であるといえます。　

●共用部分と専有部分とは？？
区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことです。

分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有
している建物の部分を「共用部分」と言いいます。

その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」
と呼ばれます。

分譲マンションの場合で言えば、各住戸の内部が「専有部分」に該当します。
具体的には次の3つのものが「共用部分」です（区分所有法第2条）。

（１）その性質上区分所有者が共同で使用する部分（廊下、階段、エレベーター、
エントランス、バルコニー、外壁など）

（2）専有部分に属さない建物の付属物（専有部分の外部にある電気・ガス・
水道設備など）

（3）本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分
とされたもの（管理人室・集会室など）

●壁心（かべしん）とか内法（うちのり）とは？？
建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線
に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。
「壁芯」と書くこともあります。

この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、
実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となります。

建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた
部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用
していると言うことができます（建築基準法施行令2条1項3号）。

なおこの「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法（うちのり）」が
あります。

建物の床面積を測定する際に壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積
だけを「床面積」とする考え方のことである。

不動産登記法では、分譲マンションなどの区分所有建物を登記する場合には、
この内法の考え方で床面積を計算することとされています
（不動産登記法施行令第8条）。

●管理組合　とは？？
分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が建物および
敷地等の管理を行なうために区分所有法にもとづいて結成する団体のことです。
（ただし区分所有法上では「管理組合」という言葉を使用せず、
「区分所有者の団体」と呼んでいます）。

区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、当然にこの
「管理組合」に加入することとされているので、区分所有者の任意で管理組合
から脱退することはできません（区分所有法第3条）。

このような管理組合は、集会（いわゆる管理組合の総会）を開き、管理に関する
さまざまな事項を議決し、管理規約を定めます。

また管理組合の通常業務を執行するために、管理規約にもとづいて複数の
理事が選出され、この理事によって構成される理事会が業務を行ないます。

●専用使用権（せんようしようけん）とは？？
区分所有建物における共用部分は、本来、各区分所有者が、通常の用法
に従ってそれぞれ自由に使用することができます。
敷地についても同様です。

しかし、次のいずれかの場合には、共用部分や敷地の使用を、特定の
区分所有者または第三者だけに限定することが可能とされています。

（1）管理規約にその旨の定めがあるとき

（2）集会の決議があるとき

（3）共有者全員の同意があるときこのようにして、特定の区分所有者又は
第三者が、共用部分や敷地を排他的に使用できるとき、その使用の権利を
「専用使用権」と呼びます。

具体的には、分譲マンションの１階の住戸に専用庭を設けるケースなどで、
専用使用権が設定されることが多い。
庭イメージ

マンションに付随する駐車場なども同様です。
専用使用権と専有部分とは間違いやすいのできをつけましょう。
株式会社不動産流通研究所編不動産用語集「RE.words」より

今日の一言
如何でしたか？
意外と「知っているつもりでも知らなかった」ことの方が多かったのでは
ありませんか？
文字にするとけっこう難しく感じませんか？？

不動産用語って「知っているつもりでも知らなかった」ということが割りと多いい
ように思えます、皆さんも気をつけるようにしましょうね！

担当　佐藤
東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１
（有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ）
電話　０３－５３２９－２１０３
メール　sumai@estate.ocn.ne.jp

◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
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