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不動産投資
最近はサラリーマン向けのアパート・マンション投資等が大流行(はやり)なよう
です。
新聞の広告や住宅メーカーが行う各種の不動産セミナー等をみればお分かり
ですね？
本屋さんに行ってもその手の投資を扱った物が一杯並んでいます。
銀行預金や年金に頼れなくなっている今、不動産投資に興味を持たれている
方が多いと見受けられます。

毎日入る新聞折り込みのチラシには投資用不動産物件利回り６％とか中には
１０％以上のものもあったりします。
サラリーマンをしていれば毎月の給料は入るし、確かにこのような物件を自分の
ものにしてしまえば退職後は左うちわで生活に困ることもなかろうと思うのは
当然です。

しかし、紙面ではフルローンとか借入金でレバレッジ（てこのこと）を働かせて
小資金でも買えるなどと言われるとついついその気になってしまいますね。
賢明なあなたはこんな言葉には踊らされないと思いますが本日は不動産投資
のリスクを考えてみましょう。

一般にチラシなどに書かれている｢利回り｣と言われているものはその物件が
年間で受ける収入から物件価格を割り算した数字で、 「表面利回り」と言われ
るものです。
全ての諸経費や税金などの支払が考慮に入っていませんので仮想の数値
(単なる指標)と思ってくださいね。
また、不動産取得は買ってしまえばそれでゴールではありません、そこから
アパートなりマンションなりの『賃貸経営』が始まります。
このことを認識していないととんでもないことになりますからね！気をつけて
くださいね。

◆では不動産アパート・マンション投資『賃貸経営』にはどのようなリスク
があるか思いつくままに書いていきましょう。
家を買う
●アパート・マンションの空き室リスク
日本の人口が一昨年から既に減り始めています。
それに呼応するかのように３年位前から既に賃貸市場では空き室が目立ち
始めています。
空き室リスクと家賃の値下げリスクは同じ範疇に入るかと思います。

どちらも資金計画の崩壊につながります。

これも人気のある物件や地域よって２極化していますから物件を見る目を養う
ことが肝心です。

●原状回復・リフォーム・改修のためのリスク
入居者が退室すれば原状回復の為の費用がかかります。

また建物はほっといても修繕やメインテナンスの費用がかかります。
改修や修繕の為の費用を確保しておくことは大切なことです。

●アパート・マンションの管理する上でのリスク
入居者は良い人ばかりではありません。
また様々なクレームにも対応しなければなりません、最悪な場合は犯罪や
自殺などに巻き込まれることもあるということを考慮にいれて置く必要があります。

自分で管理をするのか管理会社に任せるのか等それぞれにリスクがあります。

●大地震に対するリスク
日本は地震国です、いつ阪神大震災のようなことが起きるかも知れません。
最近の建物は大震災以来改善されていますが対策を講じておく必要があります。

●銀行の金利上昇のリスク
銀行から借り入れしてローンを利用している場合は金利の上昇は返済のうえで
大きな負担がかかってきます。

アパートやマンションの賃料収入（インカムゲイン）を主な収入とする時は資金
計画段階から金利上昇のリスクに耐えられるような収入計画を盛り込むことが
重要です。

●建物の中古市場の流動性のリスク
流動性とは株や債券のように現金が必要になった場合すぐに換金できるか
どうかという問題です。

日本の建物の中古市場は欧米に比べても非常に遅れています。
建物を売りたくてもすぐに売却するのは容易ではありません。
したがって、ある程度の余裕な資金で投資を考える必要があります。

●不動産物件の価格の下落のリスク
キャピタルゲインという言葉があります。バブル時代によく新聞その他の
メディアで報道されました。
キャピタルゲインとは一言でいうと「値上がり益」のことですね、資産を買った
時より売却した時の利益が多かった場合に使われますが現在の日本では
不動産は値上がり益を期待できるほど改善はされていません。

それでも地域によってこれも２極化していますから物件を選択する目が
大切です。

思いつくままに書いて見ましたが上記のようなリスクを考えマネージメント
できれば不動産投資は大きな財産になります。

反対に他人の言葉を鵜呑みにして基本的な知識をないがしろにすると
不動産投資は痛い目にあうことになります。
いずれにしても知識の習得が成功の要になりますね。

今日の一言
もしもアパート・マンションをこれから建築しようとか経営してみようという方は
建築屋さんのいいなりにならないでまずは信頼できる不動産屋に話を聞いて
みたり相談したほうがよいとおもいますよ。

信頼できる不動産屋とは直ぐに売り込みをしないで本当の相談に乗ってくれる
業者ですよ！！

本日はここまで
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