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◆衆議院選挙は民主党が圧倒的多数で勝ちましたね！！

衆議院選挙

では、民主党の政権はどのような住宅政策をするのでしょうか？？

民主党がマニフェストを発表しています！！

今度の衆議院選挙は政権交代の話ばっかりで庶民が気になる｢住まい｣
の話はなかなか取り上げられないですね、では民主党に政権が変わったら
住宅政策はどう変わるのでしょうか？？ちょいと気になりますよね？？

政策目的
○住宅政策を転換して、多様化する国民価値観にあった住宅を促進する。

◆具体策
◆リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修・耐震補強改修・
太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。

◆建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・
許認可の整理・簡素化など、必要な予算を地方自治体に一括交付する。

◆ホームインスペクター（中古住宅に欠陥がないかどうかを診断する専門家）
を育成し、既存住宅を安心して取り引きできるようにする。

◆多様な賃貸住宅を整備するため、家賃補助や所得控除などの支援制度を
創設する。
また、定期借家制度の普及を後押しする。

◆住宅ローンをノンリコース型にする環境を整える。

◆担保評価の仕組みを見直すことで、リバースモーゲージを利用しやすくする。

◆木材住宅産業を「地域資源活用型産業」の柱とし、推進する。伝統工法を
継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成する。

以上のような公約がうたってあります。

これをみると高齢化社会とかエコロジーや環境に配慮しつつ住宅のストック
（中古住宅）の流動性を高めていこうというような考えが浮かびあがってきます。

かつて、自民党の政策は新築に重点がおかれていました。建築業界は職業の
すそ野が広い業種です。

そのため新築をたくさん建てることにより経済の浮揚に大きな力を発揮しました、
田中角栄さんの日本列島改造論なんていうのを思いだしますよね！！

ところが現在の日本は成熟社会へと変わってきました、すでに住宅は全国で
５００万個も余っているんですよ？ご存知でした？　
　
そして、世界の環境保護の流れから木材の輸入もままならないことになるかも
知れません。

同時に日本は高齢化社会に突入しました。

１１００兆円もある住宅資産をどのように利用するかを考えれば、否が応でも
ストック（中古住宅）を利用していかざるを得ない状況なのですね。

しかし、このような政策転換、口でいうほど簡単なことではないとおもいますが
民主党の力量が問われることになります。

住宅政策イメージ

この公約の中の｢ノンリコース・ローン｣と｢リバースモーゲッジ｣というキーワード
がでてきましたがこれからマスメディアで取り上げられと思いますので少し説明
を加えておきますね？

◆ノンリコース・ローンとは？？ノンリコースローン（英語:non-recourse debt, nonrecourse loan、非遡及型融資）
とは、返済の原資（元手）とする財産（責任財産）の範囲に限定を加えた
貸付方法です。

借り手は債権全額の返済責任を負わない。

責任財産からのキャッシュフローのみを返済原資とする事、その範囲を超えて
の返済義務を負わないことから、原則として保証人を必要としない。
（ウイキペディアから）

例えば、自宅がノンリコースローン型だと支払いができなくなった際は自宅を
手放すことで返済を免れることになります。

日本ではバブルの時代にゆとりローンがはやりましたが今、支払いができなくて
自己破産している人がたくさんいます。

たとえ、自己破産を免れたとして自宅を売っても残債が残るのが今までのシステムで
住まいがなくなっても残債を支払いを続けなければなりません。

アメリカのサブプライム問題でも話題になりましたね？

◆リバースモーゲッジ(Reverse mortgage)とは？？

自宅を担保にした年金制度の一種。

自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放す
ことなく収入を確保するための手段として注目されています。

自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を年金という
形で受け取ることになります。

年月と共に借金が増えていき、死亡時に自宅の評価額と同じになるように
調整する。

死亡時に金融機関が契約者の自宅を引き取る。

通常の住宅ローン（モーゲッジ）では年限と共に借金が減っていくが、この制度
では増えていくのでリバースモーゲッジと呼ばれる。

以下の二つのリスクがあります。

◎年金が満額になる時点を越えて長生きする。
◎年金が満額になる前に死亡する。

日本においては、1981年東京都武蔵野市で導入されたのを皮切りに、主に
都市部の自治体が、直接（公社を通じて融資する）あるいは間接
（金融機関を紹介する）の形で事業を行っている事例があります。

高齢化社会になって年金に多くの問題が起きてきて、解決策として注目されて
いる問題です。
不動産取引

★不動産仲介の｢両手取引｣が原則禁止になるようです？？？

マニュフェストには盛り込まれませんでしたが不動産仲介の
｢両手取引｣が原則禁止になるようです。

え・え・え！！？？

｢両手取引｣とは不動産会社が宅地や建物の仲介（媒介ともいう）を行ったさい、
契約が成立した報酬として売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることを
いいます。

一般の消費者にとってみればどちらでもいいことのように思えますが、これって
不動産会社にとってみれば大打撃になりますよね！！？？

不動産仲介は賃貸借と売買取引がありますが、どちらにしても大きなインパクト
になります。

特に大手不動産会社にとってみれば（両手取引）売買の不動産取引を
独占状態で取り仕切っていたわけですから大きな打撃になると
思いますがどうなることでしょう？？

逆に町の不動産やにしてみると現在はレインズや他のポータルサイト等
インターネットの影響で｢元付け会社｣と｢客付け会社｣というような色分け
（報酬は｢わかれ｣といいます）がすすんでいますので大きな影響はないのか
と思いますがこれもどうなるか想像がつきません。

もともと、｢双方仲介｣というのは売主は少しでも高くと売りたい・買主は少しでも
安く買いたいと思っている訳でから相反する利益を調整しなければならないわけ
です。

これが日本人特有の不動産会社特有の調整能力を発揮してこのような状態が
許されたのかと思いますが外国では禁止されているようです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
大事なことはこのような大きな問題が消費者抜きで、今まで当たり前に
続けられたことが問題であり、消費者保護の観点からまた、不明朗だったり、
胡散臭い商取引きがぬぐえない、不動産業界の在り方をもう一度見直すには
民主党が一石を投げかけたのかな？？

という感じですが実際にやるとなるとどういうことになるのか？？
国民の視点に立った公平な政治が求められますが、思い切った
政策が望まれます。

東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１
（有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ）
電話　０３－５３２９－２１０３
メール　sumai@estate.ocn.ne.jp

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