http://sumaisodan.jp/ 　★「私は不安で一杯です？？」やっぱし！ 土地や家やマンション売買・賃貸借する場合は不動産の基本的な知識が 必要ですね！！ 「住まい相談社」では売買や賃貸借の「あなたの不安」に寄り添った 不動産情報を提供します。 そして、一番知りたい最新の物件情報をお知らせいたします。 尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら「住まい相談社」のホームページを是非教えてあげてください。 京王線　代田橋駅（有）住まい相談社　東京都杉並区和泉1-23-16-101 　電話03-5329-2103 ja Copyright 2010 Thu, 07 Jan 2010 21:08:31 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 賃貸アパート賃貸マンション 何となく不安になりませんか？ でも親の家から離れ、形の上では自立することになるわけですから 不安と希望に満ちたワクワクした気持ちが入り混じっていることと思います。 そんな方々に失敗しない賃貸アパート・賃貸マンション選びと賃貸借する為の スケジュールを知っておいた方がいいですね！！ 賃貸契約を経験された方にとっても忘れていることもあるかも知れません。 知ってるつもりが一番あぶないことにもなります。 ◆京王線代田橋駅の賃貸物件・アパート・マンション物件 では、いきましょう。初めての賃貸借とは？？ 賃貸借計画：スケジュールと予算 ★第１ステップ．スケジュールと予算をたてましょう。 部屋探しは、早くて入居希望日の1ヶ月位前から探します。 入居日を決め気に入った賃貸物件を探し契約するまでを逆算するとこのぐらいの 時間的余裕が必要です。 予算は敷金・礼金・前家賃・仲介料等がかかりますから契約する為にには、 家賃の6か月分のお金を用意しておけばよいでしょう。 場合によっては条件により上下することもあります。 部屋探しが決まったら、賃貸借のスケジュールを決めます。 現在賃貸住宅に住んでいる人は、退去届(解約届）を出すことを 忘れないように。 その場合は、普通は１カ月前ですが、2か月前に退去届(解約届）を出さな ければならない場合もあります。 契約書に記載されているので、よく確認しましょう？ 現在賃貸住宅に住んでいる場合、部屋探しをあまり早く始めると、入居より かなり早く契約してしまい余計な家賃を払うことになります。 特に次の転居先を決めて、退去届を出すと、そうなる傾向があります。 契約時には、物件によって違いますが、家賃の6か月分は用意しておきたい もの。 東京では敷金が２か月分礼金２カ月、1か月分が前家賃、残りの1か月が 不動産会社に支払う仲介手数料です。 今は不景気で空き室が増えていますので礼金・敷金、１・１等も増えています。 このほかに、管理費（共益費）や火災保険料、引っ越し費用、 場合によっては家具や電化製品など身の回りの品を用意するための 資金が必要になることもあります。 ※注意 ●家賃の重複支払いをできるだけなくすように計画する。 ●1人暮らしスタート時にはお金がかかる。 情報収集 ◆京王線代田橋駅周辺情報 ★第２ステップ．情報収集 ●希望条件を決めた上で物件探し。 家賃は手取り収入の２５～３５％にする。 暮らしを圧迫しない程度に抑えます。余裕をもった支払いにしましょう。 スケジュールが決まったら、情報誌やインターネットを利用して物件を 探します。 部屋を借りるにあたって、まず希望条件を決めましょう。 部屋探しの重要なポイントとなるのは、家賃、立地、間取り・広さです。 立地は利便性と環境がポイントになります。 駅から近くても、電車の本数が少なくては利便性がいいとは言えません。 また、駅から近いと電車の音など騒音がうるさい場合もあります。 交通、駅からの距離、環境などを総合的に考えたいものです。 間取り・広さは、ワンルームや2LDKといった間取りの特徴を知るとともに、 アパートやマンションといった建物の構造にも注意します。 これらの基本的条件のほかに、駐車場の有無や日当たり、階数などの 細かな条件もあります。 これらを整理して、優先順位を決めておけば、実際に内見（物件を見ること）した 時に特に決断がしやすくなります。 また、情報誌やインターネットに掲載されている物件は、市場のすべてでは ないので、実際に不動産会社に足を運んで相談するほうが希望条件に合った 物件に出会うこともあります。 インターネットで探す割合が増えていますが、賃借人（借主）の調査では 実際に希望地域の不動産屋さんに行って探すひとがまだまだ多いようです。 又、自ら足を運んで自らの目で見て探すほうが良い物件にあたります。 ※注意 ●希望条件はこれだけのことを決めておきたい。 ●マンションとアパートは何が違う？。 　一般にマンションとは鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造りのもの 　をさします。 　アパートは木造あるいは軽量鉄骨造りをさします。 ●階数や部屋の配置の特色を知る。 ●欲しい設備は何かをチェックするしかし、こだわりの条件を多くする程希望 　　物件は少なくなる。 物件内見（下見） ★第３ステップ．物件の下見（内見） ◆現地では、間取り図だけでは分からない部分に注目。 交通の便や生活施設もチェック。 間取り図だけでは、部屋の配置やだいたいの広さ、収納スペースの有無くらい しか分かりません。実際に現地に行ってみると、思っていたイメージとは 違う場合もあります。 最近は不動産会社で物件の細部まで写真で見せてくれることもあるので、 何件も現地に足を運ぶ必要はないかもしれません。 しかし、これはと思う物件に対しては必ず現地を確認しましょう。 現地では間取り図で見えない部分にも注目します。たとえば、 天井の高さ、収納スペースの容量、床や壁の色や素材、柱や梁の出っ張り、 コンセントの位置や数など。 その他、設備の詳細も確かめたいですね。 現地に行くときは、持っている家具や家電製品が置けるかどうかをチェック するために、メジャーやメモを持参しましょう。 壁や床の汚れは、入居までに修理してもらえるかも確認したいですね。 また、住まいだけでなくエレベーターや共用廊下、ゴミ置き場などの管理状況、 交通の便や生活利便施設があるかなど周辺環境もチェック。 その他、疑問点があれば遠慮せずに不動産会社の担当者に尋ねて、納得いく 答えを求めましょう。 ※注意 ●賃貸物件内見の際、現地でのチェックシートを用意しておく。 ●室内の下見ができないときはどうするか？ ●条件交渉はどこまでできるのか？ 　大家さんも近隣の賃貸条件を調べて賃料を設定していますので難しい場合が 　多いと思います。 　しかし、なかなか決まってないとかどこかに欠点があるような場合はそこを 　婉曲に指定して交渉してみるのもよいでしょう。 申し込み・契約 ★第４ステップ．申込み・契約 ●契約内容はしっかりと理解し、不明な点は必ず質問。 ●入居審査の間に必要な書類や連帯保証人の手配。 物件の現地確認が終わり、気に入れば入居の申し込みを行います。 まず、不動産会社の宅地建物取引主任者から、物件の内容、契約の内容に ついて重要事項説明を受けます。 この内容はしっかりと理解し、疑問点があれば必ず質問します。 内容に納得すれば、重要事項説明書をもらい、不動産会社所定の賃貸物件 入居申込書に記入します。 （重要事項説明書の説明は契約と同時に行う事業者が多いと思います。） 場合によってはこの段階で家賃1か月程度の「申込金」を要求される場合が ありますが国土交通省は「申込金」を預かり金として解しており、預かり金は は受領しないようにと指導しています。 仮に「申込金」支払った場合はその預かり金がどのような扱いになるかよく聞いておく ことが重要です。 このあと、入居審査が行われます。 期間は早くて2日、長くて10日程度。仮に入居が認められなかった場合は、 「申込金」は返却されます。 入居がOKになれば、賃貸契約を交わすことになります。 契約書はたいていの場合、同じ内容のものを2部もらい、本人と連帯保証人が それぞれ署名・押印し、1部が自分の控え、１部を不動産会社に提出します。 契約書の内容については、不明点を確認し、必要があれば改定の交渉を 行います。 内容に納得すれば、仲介手数料、前家賃などを支払い、敷金の残金を預け 入れます。 ※注意 ●賃貸契約に必要なお金と書類を整理しておく。 ●連帯保証人は誰に頼めばいいかきめておく？ ●禁止項目を確認する。 ●敷金・保証金返還の取り決めについて知っておく。 ●契約を解除するとどうなるか？ 契約を終了した後は契約書の記載通りの内容によって行われます。 次の日に契約を解除したいと言っても契約の際、支払ったものは全ては もどりません。 入居決定 ★第５ステップ．入居 ◆2～3週間前には引越日を不動産会社等に通知。 鍵をもらったら新居を訪れて転居のためにチェック。 入居に際しては、引っ越しと住所移転に伴なって、住民異動などの 変更作業、電力会社やガス会社などへの供給開止の申し出を行わなければ なりません。 引っ越しは、運送会社への依頼が必要な場合は1か月前には複数の会社に 見積もりを依頼し、条件のよい運送会社を選択します。 2～3週間前には引越日を不動産会社や管理会社に通知したいですね。 鍵をもらったら、もう一度新居を訪れ、現地の確認を行います。 チェックするポイントは、引越車両が通るための道幅がどれくらいあるか、 駐車スペースがあるかなど。 また、家具や家電製品を配置するためにドアのサイズやコンセントの位置 なども確認しておきます。 荷造りもできる範囲で進めておいたほうがいいでしょう。 様々な変更手続きは引越日までに完了させておきます。 引越当日は、荷物運搬に立会い、以前の部屋の電気・ガス・水道の精算を行い、 掃除をすませて退去します。 引越終了後は、2週間程度の間に役所での手続きなどを行い、室内に瑕疵 （かし）があれば不動産会社に報告しておきます。 後々、敷金トラブルがないようにします。 入居前に写真をとっておくのも良いでしょう。 ◆不動産屋からのアドバイスの一言？？ ◎固定観念を捨てること。 賃貸を探す人の中には「こだわり（固定観念）」をもつ人が多くいますが こだわりが悪いというわけではありません。 唯、あまり細かいことにこだわるとせっかくいいお部屋に廻りあっても 決められないなんてことになりかねません。何が妥協できるか優先順位を決めて 不動産やのアドバイスをよく聞いてみるのも良いと思いますよ？ もちろん、納得のいく説明をしてもらうことです。 長くなりましたがこのぐらいのことをやっておけば悔いのない新生活が おくれます。 ◆京王線代田橋駅徒歩４分『グランディール佐藤』 安心・安全の賃貸マンション 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ 京王線　代田橋駅　徒歩７分 （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産のことって誰に聞いていいのか分からないのではありませんか？？ あなたがお悩みを持っているならお聞かせください！ お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 ちょっとわからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ]]> http://sumaisodan.jp/archives/2010/01/post_98.html http://sumaisodan.jp/archives/2010/01/post_98.html 05住まい相談社の賃貸物件情報　杉並区和泉町･方南町　京王線代田橋駅 賃貸アパート 賃貸マンション 京王線代田橋駅 Thu, 07 Jan 2010 21:08:31 +0900 ★「マイホーム借上げ制度」ってご存知ですか？？(^_^)V ～♪ シニア（５０歳以上）になると人生の中でいろいろな困難なことが起きてきます。 シニア世代 高齢になった親の介護や死、病気、定年など等、しかし、その頃になると 子供たちは親から離れ第二の人生が待っている訳で、当然自分自身で 先のことを決めなければなりません。 年金もあてになりません？でも… ●「定年後は、なにかと便利な都心のマンションで暮らしたい」 ●「若い頃からあこがれていた田舎暮らしをやってみたい」 ●「老後のことを考えて、バリアフリーの住宅に移り住みたい」 ●｢外国へ住みたいなんて｣ なんてことをお考えではありませんか？ そんな方々にこんなやり方があったのだ！！？ 移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）が実施している「マイホーム借上げ制度」は、 そんな住みかえを希望するシニア（５０歳以上）の方々をサポートするための 制度があったのです！！ マイホーム借上げ制度 ｢マイホーム借上げ制度」の仕組み（資料提供：ＪＴＩ） 最大の特長は、マイホームを最長で終身にわたって借り上げたうえで、 貸し主の方に安定した家賃収入を保証すること（上図）。 この「家賃保証」は 制度を利用している間ずっと続き、たとえ空き家になる期間があったとしても、 その間もＪＴＩから家賃が支払われ続けます。 この制度はいわば「家の年金化」のようなもので、自宅を売却することなく 安定した収入源として活用できるのが魅力です。 契約は３年ごとに見直しができるので、契約終了時なら家に戻ることもできる うえ、家や土地を子供に相続させることもできます。 「移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）」は シニア世代にとっては、　｢マイホーム｣こそが最大の資産」と位置づけています。 ◆シニアの住宅を終身で借上げます マイホーム借上げ事業は、退職等を機に、新しい場所で子育て後の暮らしを 計画されている50歳以上の方から、マイホームを終身で借上げ、これを主として 子育て期の家族に転貸して家賃収入を利用者に支払う制度です。 一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）は、この制度を担うために 2006年4月に設立された非営利法人です。 ◆空き家となっても最低保証賃料が支払われます 仮に空き家になっても、JTIが地域の賃貸市場の動向や建物の状況等から 判断して決定する最低保証賃料を、一生涯お支払いします。 いわば、家が年金になるわけです。 また、さまざまな事情で元の家に戻る必要が生じた場合には、3年毎の 転貸借契約（定期借家契約）の切れ目に、中途解約することもできます。 ◆万一に備え国の基金があるから安心 JTIの事業は、協賛企業等からの基金や転貸賃料と支払賃料との差額から 生まれる収益により独立採算で運営しますが、万が一の場合に備え 、2006年度の国の予算において、（財）高齢者住宅財団に５億円の債務保証 基金が設定されており、JTIは基金の登録事業者になっています。 ◆借上げの際の改修費用は、毎月の賃料から自動返済が可能です 長く住んだ家はどんなに良い家でもそれなりに傷んでいるものです。そこで、 借上げの際には建物調査を実施していただき、必要に応じて補強・改修をお 願いします。 特に、現在の耐震基準を満たさない場合は必ず補強工事を行っていただくこと になります。 ただし、工事費用については、賃料収入で自動返済するJTI提携ローンを 利用することが可能です。 ◆ハウジングライフ（住生活）プランナー／HLPがサポート 子育て期が終わったあとの、新しい住まい方やマイホームの活用方法には、 JTIの移住・住みかえ支援制度の利用以外にもさまざまな選択肢が考えられます。 制度利用にあたっては、ハウジングライフ（住生活）プランナー／HLPやJTI職員 が本制度のメリット・デメリットや他の選択肢に関する詳しい説明やカウンセリング をいたします。 詳しくはhttp://www.jt-i.jp/lease/feature.html移住・住みかえ支援機構（JTI） 自分がこれまでに築いてきた財産、すなわち｢マイホーム｣を活用すれば、 第二の人生の可能性は大きく広がります。 現在の日本は高齢者にたいして厳しいものがありますが常に発想を豊かにして 考えればまだまだシニア以降の生活が楽しいものになります。 要はこれからの世代を生きていくにはいかに自由で豊かなものの考え方が できるかです。 　 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産のことって誰に聞いていいのか分からないのではありませんか？？ あなたがお悩みを持っているならお聞かせください！ お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 ちょっとわからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ ◆あなたが住まいをお探しなら？？ ▼▼下記をクリックすると住まい相談社の売買物件情報誌の一部がみられます。一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/11/post_96.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/11/post_96.html 01不動産購入の為の基礎知識 マイホーム 移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ） 借り上げ制度 Sun, 01 Nov 2009 17:05:24 +0900 衆議院選挙 では、民主党の政権はどのような住宅政策をするのでしょうか？？ 民主党がマニフェストを発表しています！！ 今度の衆議院選挙は政権交代の話ばっかりで庶民が気になる｢住まい｣ の話はなかなか取り上げられないですね、では民主党に政権が変わったら 住宅政策はどう変わるのでしょうか？？ちょいと気になりますよね？？ 政策目的 ○住宅政策を転換して、多様化する国民価値観にあった住宅を促進する。 ◆具体策 ◆リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修・耐震補強改修・ 太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。 ◆建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・ 許認可の整理・簡素化など、必要な予算を地方自治体に一括交付する。 ◆ホームインスペクター（中古住宅に欠陥がないかどうかを診断する専門家） を育成し、既存住宅を安心して取り引きできるようにする。 ◆多様な賃貸住宅を整備するため、家賃補助や所得控除などの支援制度を 創設する。 また、定期借家制度の普及を後押しする。 ◆住宅ローンをノンリコース型にする環境を整える。 ◆担保評価の仕組みを見直すことで、リバースモーゲージを利用しやすくする。 ◆木材住宅産業を「地域資源活用型産業」の柱とし、推進する。伝統工法を 継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成する。 以上のような公約がうたってあります。 これをみると高齢化社会とかエコロジーや環境に配慮しつつ住宅のストック （中古住宅）の流動性を高めていこうというような考えが浮かびあがってきます。 かつて、自民党の政策は新築に重点がおかれていました。建築業界は職業の すそ野が広い業種です。 そのため新築をたくさん建てることにより経済の浮揚に大きな力を発揮しました、 田中角栄さんの日本列島改造論なんていうのを思いだしますよね！！ ところが現在の日本は成熟社会へと変わってきました、すでに住宅は全国で ５００万個も余っているんですよ？ご存知でした？　 　 そして、世界の環境保護の流れから木材の輸入もままならないことになるかも 知れません。 同時に日本は高齢化社会に突入しました。 １１００兆円もある住宅資産をどのように利用するかを考えれば、否が応でも ストック（中古住宅）を利用していかざるを得ない状況なのですね。 しかし、このような政策転換、口でいうほど簡単なことではないとおもいますが 民主党の力量が問われることになります。 住宅政策イメージ この公約の中の｢ノンリコース・ローン｣と｢リバースモーゲッジ｣というキーワード がでてきましたがこれからマスメディアで取り上げられと思いますので少し説明 を加えておきますね？ ◆ノンリコース・ローンとは？？ノンリコースローン（英語:non-recourse debt, nonrecourse loan、非遡及型融資） とは、返済の原資（元手）とする財産（責任財産）の範囲に限定を加えた 貸付方法です。 借り手は債権全額の返済責任を負わない。 責任財産からのキャッシュフローのみを返済原資とする事、その範囲を超えて の返済義務を負わないことから、原則として保証人を必要としない。 （ウイキペディアから） 例えば、自宅がノンリコースローン型だと支払いができなくなった際は自宅を 手放すことで返済を免れることになります。 日本ではバブルの時代にゆとりローンがはやりましたが今、支払いができなくて 自己破産している人がたくさんいます。 たとえ、自己破産を免れたとして自宅を売っても残債が残るのが今までのシステムで 住まいがなくなっても残債を支払いを続けなければなりません。 アメリカのサブプライム問題でも話題になりましたね？ ◆リバースモーゲッジ(Reverse mortgage)とは？？ 自宅を担保にした年金制度の一種。 自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放す ことなく収入を確保するための手段として注目されています。 自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を年金という 形で受け取ることになります。 年月と共に借金が増えていき、死亡時に自宅の評価額と同じになるように 調整する。 死亡時に金融機関が契約者の自宅を引き取る。 通常の住宅ローン（モーゲッジ）では年限と共に借金が減っていくが、この制度 では増えていくのでリバースモーゲッジと呼ばれる。 以下の二つのリスクがあります。 ◎年金が満額になる時点を越えて長生きする。 ◎年金が満額になる前に死亡する。 日本においては、1981年東京都武蔵野市で導入されたのを皮切りに、主に 都市部の自治体が、直接（公社を通じて融資する）あるいは間接 （金融機関を紹介する）の形で事業を行っている事例があります。 高齢化社会になって年金に多くの問題が起きてきて、解決策として注目されて いる問題です。 不動産取引 ★不動産仲介の｢両手取引｣が原則禁止になるようです？？？ マニュフェストには盛り込まれませんでしたが不動産仲介の ｢両手取引｣が原則禁止になるようです。 え・え・え！！？？ ｢両手取引｣とは不動産会社が宅地や建物の仲介（媒介ともいう）を行ったさい、 契約が成立した報酬として売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることを いいます。 一般の消費者にとってみればどちらでもいいことのように思えますが、これって 不動産会社にとってみれば大打撃になりますよね！！？？ 不動産仲介は賃貸借と売買取引がありますが、どちらにしても大きなインパクト になります。 特に大手不動産会社にとってみれば（両手取引）売買の不動産取引を 独占状態で取り仕切っていたわけですから大きな打撃になると 思いますがどうなることでしょう？？ 逆に町の不動産やにしてみると現在はレインズや他のポータルサイト等 インターネットの影響で｢元付け会社｣と｢客付け会社｣というような色分け （報酬は｢わかれ｣といいます）がすすんでいますので大きな影響はないのか と思いますがこれもどうなるか想像がつきません。 もともと、｢双方仲介｣というのは売主は少しでも高くと売りたい・買主は少しでも 安く買いたいと思っている訳でから相反する利益を調整しなければならないわけ です。 これが日本人特有の不動産会社特有の調整能力を発揮してこのような状態が 許されたのかと思いますが外国では禁止されているようです。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 大事なことはこのような大きな問題が消費者抜きで、今まで当たり前に 続けられたことが問題であり、消費者保護の観点からまた、不明朗だったり、 胡散臭い商取引きがぬぐえない、不動産業界の在り方をもう一度見直すには 民主党が一石を投げかけたのかな？？ という感じですが実際にやるとなるとどういうことになるのか？？ 国民の視点に立った公平な政治が求められますが、思い切った 政策が望まれます。 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。 あなたのご意見をお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ ◆あなたが住まいをお探しなら？？ ▼▼下記をクリックすると住まい相談社の売買物件情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼ 詳しくは当社無料情報誌を御請求ください！！]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/09/post_95.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/09/post_95.html 01不動産購入の為の基礎知識 衆議院選挙 民主党 住宅政策 Sun, 06 Sep 2009 20:18:56 +0900 「緑のカーテン」ができましたね。 「緑のカーテン」って、あなたもご存知ですよね？ 緑のカーテン杉並区役所 ヘチマやゴウヤ・朝顔等のつる性の植物をネットに絡ませて窓辺や コンクリートの壁にはわせ植物の葉の蒸散作用を利用して建物の温度を 下げるとともに省エネ効果をねらうものです。 杉並区役所では室温が外気温に比べて２度ぐらい違うといってます。 最近は地球の温暖化にどう対処すべきか世界中でいろいろ取りざたされて いますが庶民の段階とはちょいとかけ離れた問題でどうも身近には感じません。 今年、日本では現実に中国地方・九州地方に大雨が降り多数の死者を出し 大きな被害をだしました。 これも温暖化の影響かどうかは定かではありませんが困ったものです。 学者の話では既に日本列島は亜熱帯性気候になっているのではないかとの 推測もなされています。 たった三日で一年分の雨が降るなど想像もつかないことが日常で起きています。 地球の温暖化が与える影響とはこういうことなんだなと今更ながら考えさせる 事象ですね。 いや、まだまだこの程度ではおさまらないのかもしれません？？ ところで庶民感覚で年々熱くなる気候に対処するにはエアコンをつけるより方法は ないのかもしれません？ ところがこのエアコンは家庭の中で一番電気を使っていて、なんと全体の25％に もなるんだそうです。 日本全体になるとこれは大変なオーバー電力で省エネにはチョットということに なります。 そこで考えられたのがつる性の植物をつかった「緑のカーテン」なのですよね！ 私も今年「緑のカーテン」に挑戦してみました。 ゴウ―ヤと夕顔 「緑のカーテン」って二三年前から話題になり始めたように思うのですが、 はじめてみて、これが意外な効果を生むことがわかりました。 コンクリートや家の壁って昼間、日照で熱せられると夜になっても放射熱を 発していつまでも熱いのが解消されない、そんなことで夜もまともに眠れない ことになります。 「緑のカーテン」で日陰をつくることによってコンクリートや家の壁の熱の 上昇を防ぐとともに窓の中の直接はいる熱を防ぐのです。その結果エアコン の省エネにもつながり健康にも非常によい効果あるようです。 言ってみれば「外断熱」効果といってよいでしょう。 「外断熱」（そとだんねつ） とは、建物の断熱層の位置もしくはその工法をいいます。 主にコンクリート構造物など熱容量の大きい建物の外側に、断熱層を設け、 建物を外気から遮断して、建物に貯められた熱(または冷却した状態) を逃がさないようにする方式です。 木造の場合は、外張り断熱と言います。（ウイキペディア） 私はゴウヤと夕顔で試してみました。 苗から育てたのですがこの成長がまた面白いゴウヤは自ら投げ縄のように 触手を伸ばしネットに絡みついていきます、水をやる時に毎日その成長を 観察するのですが見ているだけで心まで癒されます。 今は夕顔も大きくなり互いに弦を絡ませて競争をしているようにも感じられます。 そして、既にいくつもゴウヤの実も収穫しました。 ごーやの実 このゴウヤの実をどうやって料理するか？などと家族で話し合ってみるのも またうれしい楽しみになりました。 これからは夕顔の花もさくことでしょう！夏の楽しみになりそうです。 あなたのお宅でもひとつ試してみたらいかがでしょうか？ 素焼の水鉢（表面がぬれて蒸散作用がある） お子さんと一緒に植物の成長を観察して実の収穫もできる、 熱い夏をふうふう 言って凌ぐのか楽しんで過ごすのか大きな違いがあると思いますよ。 このようなことで地球の温暖化や都市のヒートアイランドを防ぐのに効果が あるのかないのか分かりませんが少なくても自らの家の省エネと心の癒しの 効果があるのは確かです。 ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。お客様のお声ををお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住まい相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/08/post_94.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/08/post_94.html 01不動産購入の為の基礎知識 省エネ 緑のカーテン 外断熱 Sat, 01 Aug 2009 16:17:45 +0900 鋼鉄製の電信柱が折れた？？なぜ？？ 何か変だぞ日本！！ 今時の日本の政治・経済・マスコミ報道への疑問？？ 先日、新聞に「大阪で鉄製の電信柱が突然折れて民家を壊した、幸いにも 人的な被害は出なかった」。等の記事がでていました。 鉄製の電信柱は何十年ももつと想定されてつくられたものらしいですが あっけなく折れてしまった、原因は分からず、 どうも「犬のマーキング（おしっこ）」 犬の散歩 らしいということになったみたいですね？（笑） ところで今、テレビや新聞報道では｢衆議院選挙｣にまつわる話題が多いですね？？ 麻生首相が何をいったとか？自民党が迷走しているとか？ ｢民主党が政権交代｣するとか？いろいろ報道されていますがあなたは どのように思われていられるでしょうか？ 政権党の幹部がでていろいろなことを言っては批判される、首相がでてくると また違ったことを言う、やる政策に一貫性がない、こて先だけの選挙対策に しか見えない等、政権党の「あがき」にしか見えないと思うのは私だけでしょうか？ 選挙 また、マスコミ報道もそのような政権に尻馬に乗ったように書きたてマスコミが 読者をあるほうこうへ「誘導」しているかのような印象をうけます。 一方では地方の知事や首長が政治を地方から変えていこう等という 動きもあります。 このような混沌とした中で｢衆議院選挙｣は確実に現実に近づいています。 なぜ、このようにいま、世の中が混乱しているのでしょうか？ 現実の日本は今、大変革の時代の真只中にあるのではないでしょうか。 こうすればこうなると思ってた嘗ての常識や定説・定石といったものが崩れ 去り全てのものが見直しの時代になった、それにもかかわらず相変わらず 定石さえ打っていれば良いとする現政権、結果は何一つ解決に結びつかない、 知恵も方策もかんじられません。 一方、テレビや新聞などはそれを面白可笑しく揶揄するばかりでこちらも 何の建設的な論評もないようです。 経済学者といわれるひとがでてくると｢不景気風を煽る｣だけで何の解決策 も示せないばかりです。 しかし、このような中でユニクロ・マクドナルド・外国から進出して低価格の ファッションで売上を伸ばして大きな収益をあげている企業がいくつもあるの を私たちは見逃してはいけません。 今の世の中、本当に不景気なのか？ 不景気なのに何故収益を伸ばしているのか等、 検証をしてみることが大切です。 不景気といって業績を上げられない企業は実際には既存の設備や投資に 疑問があるのではないか？ 戦略に間違いがあったのではないか？ もっと分析して検証みる必要性があるのではないでしょうか？ サブプライム問題・リーマンブラザースの破たんに始まる金融不安などは その最たるものではないでしょうか？ 銀行や政府は自らの戦略や失敗を全て１００年に一度の不景気のせいにして 「国民に責任と負担」を 押し付けているようにしかみられません。 今の世の中を不景気の状態と見るのか｢世界中の大きな流れ｣を読み取らないで 失敗したのかとみるのではものの見方に大きな違いがあります。 後者であればものの本質を誤らないできちっとした政策や戦略を打ち立てれば 解決策はいくらでもみつかります。 つい何日か前の新聞にも消費者物価が下がったということで日本はデフレに 戻ったなんて記事がでていましたがそれでさえもデフレなのかコストダウンで 買値が下がったのか分析も検証せずに記事にしています。 こんなことを頭から信じていたら私たちの生活は滅茶苦茶になります。 テレビ報道 マスコミの報道はもっときちっとした分析力を高めて記事にすべきではない でしょうか。 ましてや政府の諸政策なら当然やるべきことをやって正しい政策を国民に しめすことが求められます。 冒頭にかいた金属製の電信柱が象徴しているようにこれをやれば数十年 安心していられるなんてものがあっけなく倒れてしまう、これが今の日本では ないでしょうか？ それも「犬のおしっこ」を想定に入れないような頭の中身がうたがわれると いってよいほどのことではないのでしようか。 私たちは来る衆議院選挙には「問題解決」のシナリオを持った候補者 を見極め、票を入れるようにしたら如何でしょうか！ 嘗てのように利益をもたらしてくれそうな人とか地域の著名人・団体企業の候補者 元お役人等のバックの利益ばかり考えるような人たちは敬遠したら如何でしょうか？ もうそのような人達を選良にするのはやめましょう。 本当に日本の国を思う人に一票を入れたいものです。　　　 担当　佐藤 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住い相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。 あなたのお声ををお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住い相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住い相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼ ]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/06/post_93.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/06/post_93.html 06健康オタクの失敗談とつれづれ話 マスコミュニケーション 衆議院選挙 政治 Mon, 29 Jun 2009 15:16:53 +0900 不動産調査 ★｢あなたのところは不動産仲介だけなの｣？ なんて電話がときどきあります？？ そもそも「仲介」とは「直接話し合うことの困難な両者の間に入って話をまとめる こと。」また、その役。仲立ちの意味があります。 不動産業界では「仲介」とは「他人の不動産の売買や貸借などの契約の 成立のために尽力すること」をいいます。　「媒介」ともいいます。 （売主・買主）全く他人の物件の売買の仲立ちをするだけでお金がもらえる？？ ちょっと他ではない商売ですよね？ 一般の人はそんなところに「仲介」の胡散臭さを感じるのでしょうか？ あなたが毎日、新聞に折り込まれている不動産のチラシを見ると思いますが そこに必ず書かなければならいないものがあります。 どのチラシにも必ず隅の方に「仲介（媒介）」「売主」あるいは「代理」などと 書かれていると思います。 不動産の取引はこの三つに限定されます。 これを「取引態様」と不動産業界ではいいます。 不動産チラシにはこの取引態様を必ず明示しなければならないのです。 それは仲介手数料に関係しているからなのですね！ 「売主」直売につき仲介手数料は発生しません等と書かれたチラシを見たこと があるでしょう？あれですね。 では「代理」ではどうでしょう？ 「代理」は文字通り、売主の代理人であるという意味です。 仲介手数料がかかるかどうかはその都度確認が必要になります。 （売主からもらえない場合、買主に請求するケースもあります。） 「仲介（媒介）」の場合は買主と売主の間に立って行う取引ですから必ず 仲介手数料が発生いたします。 売主・買主双方から依頼された場合は双方に仲介手数料を請求できることに なります。 大手の不動産屋さんなどは物件依頼が多いのでうまくすると双方からの手数料 を頂く可能性が大きいですね。 弊社に物件のお問い合わせがあるとき、その物件が仲介の物件だと 「ではいいです」等といって直ぐに電話を切ってしまう方がいます。 そういう方はきっと売主ならば手数料がかからないと思ってかけてくるの でしょうか？ そういう方は手数料にこだわって物件の良し悪しなど関係ないのかもしれ ません？ では、三つの「取引態様」のメリットとデリメットとはなんでしょうね？ ◆　「売主」のメリット・デメリットとは？ 「売主」の場合は仲介手数料がいらないわけですから「買主」にとってはとても ありがたいことに違いありません？ だけど、そこでよく考えてくださいね？ 売主はご自分で自分の物を売るわけですから物件の欠点や悪いことなど 云わないものです。 物件のいいところだけを強調するわけですから１００％信じていいものかどうか わかりません？そうは思いませんか？ 素人の買主にとって調査する能力があるかどうかにかかってきます。 ところが一般の素人の買主にどれほどの調査能力があるのか疑問になり ますね？ 「代理」の場合でも全く同じことがいえるのではないでしょうか？ 全てのものがそうだと断定するものではありませんが多分にその傾向がある ことは否めません？ 不動産仲介 ◆「仲介（媒介）」の場合は？ 先ほど言ったように仲介（媒介）には必ず仲介手数料がかかります。 しかし、仲介ならば仲介業者はその物件が安全なものかどうか必ず調査する 訳ですから安心して物件を買うことができるのです。 ですから国は「取引態様を明示」しなさいと取り決めているのです。 双方から依頼された場合は売主と買主の価格への思いは矛盾するわけです から売主・買主双方への調整能力が問われます。 仲介手数料は物件を安全に手に入れるための保険のような役割といっても よいでしょうか？ このようなことが以外と理解されていない方が最近多くなっているように見受 けられて残念に思うことがおおくあります。 どちらにしてもメリット・デメリットは必ずあるものです。 どちらを選ぶのがいいのかはその人の価値観と見識というよりしかたないの かもしれませんが物件を探すかたは不動産仲介の本質をもう少し理解して 頂きたいところです。 不動産会社も一般の方々にもっと親しめる工夫やサービスが求められいる ようにおもいます。 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住い相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。 あなたのお声ををお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住い相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住い相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/05/post_92.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/05/post_92.html 01不動産購入の為の基礎知識 取引態様 売主 仲介（媒介） Sat, 02 May 2009 21:39:17 +0900 公示地価が発表されました？ 国交省が３月23日に全国の公示地価を発表しました。 全国平均で前年比3.5％下落し、３年ぶりに前年を下回って、全国的に地価の 下落傾向を顕著に表す結果となりました。 国交省は景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金 調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることなどが 地価下落の要因と見ています。 私も新聞に発表されると自分のところの地価ほどの位なのだろう等と、つい つい気になって見てしまうものですね。 以外に安いと思った人、こんなものかと感じる人等さまざまな感じを持たれた のではないでしょうか？ それは不動産には幾つもの評価の基準があるからです。 ●「公示地価」とは？ 一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の 取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制に おける土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを 目的として、土地鑑定委員会が、毎年１回、1月1日時点の標準的な土地に ついての正常な価格を一般に示すものです。 ●「基準地価」とは？ 国土利用計画法に基づき土地取引の規制を適正かつ円滑に実施することを 目的に、都道府県から公表される７月１日時点の価格です。基準地の地点と 一部が公示価格と重なるため半年間の変動率の変化を把握できます。 公示地価も基準地価バブルの頃は実勢価格よりもかけ離れた感じでしたが 最近はかなり実勢価格に近付いたのではないでしょうか。 ●「路線価」とは？ 相続税法により「相続税や贈与税を課税する」ために国税庁から発表される １月１日時点の価格です。 路線価は相続税や贈与税を課税するためのもので一般の取引に関係がない ものと思われがちですが市街地ではほとんど公道（前面道路）に対して路線価が つけられているため不動産の世界では意外と役に立つ指標になります。 公示地価も基準地価も大きく実勢価格と乖離している場合が多く、当然ながら 「公示時価の８割が目安」とされている路線価も実勢価格とは乖離しています。 そのため、路線価をみて「売買価格がどの位？」という見当をつけることはできません。 ●固定資産税評価額とは？ 個定資産税評価額とは、固定資産税など土地と建物にかかる税金の基準と なる価格のこと。 土地は「公示価格の7割」、新築の建物の場合は建築費の5～7割程度が目安 となる。 建物や土地などの不動産を購入したり、保有したりすると、固定資産税、 不動産取得税、登録免許税といった税金がかかる。この税金の額を算出する 際の基本となるのが、固定資産税評価額だ。固定資産税評価額は、市町村が 決定し、3年に1度評価が見直される。 ●取引価格とは？ 実際の売買取引価格、「レインズの成約価格」、「土地総合情報システム」などに検索すれば実際の取引価格がみられます。 不動産を売りたい、買いたいと思っている人たちにとって価格は気になる ところです。 不動産屋にいってご自分の不動産を査定してもらっても、いまいち信用 していいものかどうか分かりません？ 不動産はそれぞれの物件について個別なものだし、それぞれの不動産屋さんの 思惑が絡むからです又、査定が妥当なものであったとしてもその価格で売れる かどうかはわかりません？ 市場は常に動いているのですから！ 当社では低料金で「第三者機関」での物件の査定ができます。 銀行などの調査の査定をしていた会社がやってますので真実性が高いと思います。 もしも、この際ご自分の不動産がどの程度の価格に評価されるのか知りたい 方はご連絡ください。 本日はこれまで 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住い相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。お客様のお声ををお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住い相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ ▼▼下記をクリックすると住い相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/04/post_54.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/04/post_54.html 01不動産購入の為の基礎知識 路線価 公示地価 基準地価 Fri, 10 Apr 2009 17:16:25 +0900 ☆今、不動産業界は大変化の時代にきています？？？ おわかりですか？大変化は 新築住宅から中古住宅の時代へ移りゆこうとしているのです？？？ 新築住宅 新築マンション 新築住宅が売れません？新築マンションが売れません？ アメリカのサブプライム問題の発生から昨年のリーマンブラザースの倒産 などにより世界中に金融不安が現実のものになっています。 不動産業界はいわゆるディベロッパーと云われている不動産業者・建設業者の 倒産が相次いでいます。 《「ディベロッパー」とは》 １ 開発者。開発業者。 ２ ソフトウエアの製作者。 ３ 大規模に宅地造成を行う企業体。宅地開発業者。都市開発業者。 これは金融不安がすべてのように喧伝されていますが実はそればかりが 原因ではないのですね。 世界中の「地球の温暖化」による変化・環境破壊による森林の減少・いわゆる エコロジーに表現される石油燃料の消費の変化や資源の問題などこういった 世界中に起きてる問題と無縁ではありません。 日本は木材のほとんどを海外から輸入しています。 それにもかかわらず日本の住宅は耐久消費財のごとく、築３０年位でスクラップ アンドビルドを繰り返しています。 新築物件をこのままつくり続けていれば資源保護・環境対策のため 世界中から批難されるようになるでしょう。 そこで福田内閣のとき２００年住宅ということが提唱され、より長くもつ優良住宅の 時代に傾斜しています。 量から質の時代へと変化せざるを得ないことになります。 住宅は耐久性・省エネ性・耐震性・可変性・メインテナンス性等の新たな価値 をもとめられ住宅もストック（中古）の時代に大きく変化しようとしているのです。 日本では「土地本位制」と呼ばれるくらいすべての経済活動に土地が介在してき ました。 その土地がいまや値上がりは期待できなくなり横ばい状態か値下がりです。 このような状態で一般市民はどのようにして資産を残せるのでしょうか？ 住宅を購入した人たちは大いなる矛盾を感じていらっしゃることだろうか とおもいます。 アメリカやヨーロッパの家は８０年から１４０年ぐらいもつそうです。 日本も嫌もおうもなく中古住宅を大切な資産としての価値をもたせなければ ならなくなってきたのです。 もともと３０年のローンを組んで全額支払ったときに建物の資産価値がゼロになる なんて仕組み自体がおかしかったというほかないでしょう。 このように世のなかの政策や考えかたがが変わればそれにかかわるすべての ことが変わることになるのだということを肝に銘じていたほうが良いとおもいます。 いま、不動産業界がうけている変化が倒産という形で表れています、世の中の 大きな流れに気がつかない企業は自然と淘汰されることになります。 あなたはそれでも尚、新築物件をお望みですか？？ 新築住宅中心から中古物件中心に市場が代わって行くということは何を意味 しているのでしょう？ 次回にそのことを考えてみましょう？？ 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。 次いでながらお読みくだされば幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住まい相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/02/post_52.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/02/post_52.html 01不動産購入の為の基礎知識 エコロージー 地球温暖化 不動産業界 Fri, 27 Feb 2009 17:12:24 +0900 ☆緊急のお知らせとお詫び→収集エリアの一部変更 住まい相談社の情報誌は３月号より物件の収集エリアを一部変更します。 住まい相談社情報誌 弊社は杉並区和泉に開業して今年で丸８年になります。 この８年間の経験の中で感じたことなのですが、人の移動の仕方にある一定の 傾向があることがわかってきました。 私は人が住み替えを考えるとき、その行動様式を面で考えていました。 京王線 例えば杉並区に居住している人は今の居住地の半径５００ｍから１０００ｍ位の 範囲で家を探す傾向があると、ものの本で教わったからということにほかなりま せんがそうではないということがわかったのです。 人は住みかえをするとき水の流れと同じようにかみから下へと移動する 傾向があるということです。 統計をとった訳ではありませんのでこの考え方が正しいかどうかは わかりません。 例えば東京なら都心から郊外へ、人口の推移や道路・鉄道など交通網のつくり からすれば当り前の話です。 おまけに郊外へ行くほど価格も安い訳ですから当然なこととして考えれば いけないことだったにも関らず初めに考えたものというのはなかなか直せない ものなのですね？？…… そこで、弊社情報誌３月号からは京王線に特化したエリアに変更することに しました。 物件の収集を京王線笹塚駅から千歳烏山駅ぐらいを中心に集めることにしました。 これで読者の皆様には今までよりわかりやすい紙面になるかとおもいます。 今までのエリアでお探ししていた方々には誠に申し訳ありませんが紙面の 都合上、荻窪・和田・梅里は削除することにしました。 杉並区では高井戸西・上高井戸を新たに追加いたします。 世田谷区では上北沢・八幡山・南烏山の物件を新たに追加いたします。 住まい相談社物件情報 もちろん、ご要望があれば他のどんな地域の物件情報もお探しすることは可能 ですのでなんなりとお申し付けください。 尚、それなら弊社情報誌はもう必要ないとお考えの方はご連絡いただければ 直ちに送付を停止いたします。 どうぞ、遠慮なくお申し付けください。 ～追伸～ お読みいただきありがとうございます。 v(^^ 不動産物件やお部屋を探している お友達、知人、上司、同僚にこの住い相談社HPををぜひ教えて あげて下さい。(^o^)/~ 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住い相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住い相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/02/post_37.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/02/post_37.html 01不動産購入の為の基礎知識 杉並区エリア 不動産情報 京王線沿線 Fri, 27 Feb 2009 15:23:42 +0900 ★｢人生最終の住まいはマンションに住み替えると○○｣？？？ あなたは年をとったらどんな家に住みたいと思っていらっしゃいますか？？ 私のところには高齢者の方が現在の家が住みにくくなったと相談に来る かたがいらっしゃいます。 日本の人口はすでに減少に転じています。数年経つと世帯数も減少し、 いまやは世界でもまれな「老人大国」になろうとしています。 それにも関らず年金の問題、医療費の問題、老人や福祉対策など、 なかなか進まないのはどうしてなのでしょうか？ 誰でも老人になっていく訳ですが老いるほど生活が厳しくなるというのは 困りものです。 孫のいる風景 政治の貧困、役人の無駄づかい、怠慢などと言ってみても自分に降り かかる問題が解決するわけではありません。 もともとそういう政治家を選挙で選んできたのは私たちです。 近づくこの次の選挙では私たちはどのような人を選ぶべきかよく見極め なければならないと思います。 ところで、「人生最終の住まい」のことを「終の棲家」といいます。 国土交通省の調査でも高齢者が「マンション」を「終の棲家」としている人が 増加していることがうかがえます。 以前、建て替えで私は杉並の高級街といわれる場所に一年ほど賃貸で 住んだことがあるのですが街の中はいつも静かで刺激がなく、 よく見ると二階の窓は雨戸が閉まり 生活空間だけが開けてあるという家が多く見受けられました。 おそらく中堅以上の会社員の方たちが街を形造ったところと思いますが 子供たちが成長して出て行ってしまい残された老夫婦だけが住まわれて いるという構図です。 家族団欒 たまに子供の声が聞こえるときは巣立っていった息子や娘たちが子供を つれて遊びにきて、ほんの束の間のにぎわいを見せるというのがいつもの 景色です。 戸建て住宅は、子育て時代には部屋数も面積も広いほどありがたかったが 老夫婦二人あるいは一人住まいなってしまうと掃除が大変、庭の手入れ、 家のメインテナンスの費用もバカにならない、防犯上も不安である、 何よりも階段や段差のある家そのものが危険な存在になる、などの多くの 問題がでてきます。 ところが「マンション」ならば生活するのに必要な空間、適当な広さ、 バリアフリーのフロア、エレベーター、鍵ひとつで防犯も守られるといった、 高齢者にとって便利な設備があると同時に望ましい環境がそろうのです。 そこで、持家を手放してマンションへの「住み替え」を考える人たちが増えている ことが現実化しているのです。 ★高齢者にとってのマンションの利便性 １．マンションへの「住み替え」は大勢の世帯がすんでいることで安心感が あります。 管理組合の集会などで他の住民となかよくなれば困った時に助け合うことも できます。 同じ趣味のサークルなどで楽しむことも可能です。 団らん ２．マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートなどの素材で できています住戸は暖かく断熱性にすぐれています。 ３．総じてマンションは商業施設の近くにたてられます。ショッピングストア などの買い物施設、交通の便、病院や駅にも近いなど高齢者にとってなにか と便利な施設がちかくに多いのは大変助かることです。 ４．最近はバリアフリーの高齢者向きのマンションも増えています。又、 バリアフリーにリノベーションされたマンションを買えば安上がりで効率的 です。 ５．前述しましたが鍵ひとつで防犯されオートロックなど安全性も高い、 エレベーターなどの設備は安心と安全を可能にします。 このようにみてくるとマンションは高齢者にとってとても望ましい生活条件が そろっているといえるでしょう。 ある人の試算ですが、日本人は平均すると３千万円ぐらいの資産を残して 亡くなっていくようです。 欧米の人たちからみるとそんな資産を残すぐらいなら生きているうちにつかい、 人生をもっと楽しめばいいのにというのが彼らの考えかたです。 家も大きな一つの資産であるわけで老後になってそのような大資産をなかなか 現金化できない、買い替えもできにくいというのが日本の現状です。 今まで お話してきたように、このようにライフスタイルに合わせた「住み替え」がもっと スムーズにできるようになれば中古住宅・中古マンションの「流動性」が高まり 日本の経済に対する効果も大きいし、個人はもっと生きた生活を楽しむことが できると思います。 あなたも思い切って戸建てからマンションの「住み替え」を考えてみたら 如何でしょう。？ どうでしょうか？！ 弊社では京王沿線に特化したマンション情報を情報誌にしています。 参考にしたいとお思いならば無料情報紙をすぐにお求めください。 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住い相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp 担当　佐藤 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住い相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住まい相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2009/01/post_29.html http://sumaisodan.jp/archives/2009/01/post_29.html 01不動産購入の為の基礎知識 マンション 終の棲家 住み替え Tue, 27 Jan 2009 20:51:00 +0900 ★今、住宅は本当に買い時ですか？？ 誰でも土地や住宅・マンションが安くなれば買い時かな？と思いますよね？ 昨年 （2007年） のアメリカで起きたサブプライムローン問題を発端とした 世界的な金融不安はグローバル経済に暗雲を投げかけています。 日本ではこのところのニュースで、大きく下落した株価が遂にあのバブル崩壊の ときの最下落率をうわまわり驚くことばかりです。 昨年の改正建築基準法を契機とした住宅着工の落ち込み、地価の上昇と 建築資材などの高騰により値上がりした新築マンションや建売住宅の売行き の落ち込みなどさまざまな要因が重なり合って、経営不振に陥り倒産する 不動産会社が相次いでいます。 さらに、今年になって明らかになってきた都心部や周辺の地価反落で在庫 処理は思うように進まず、アメリカ 「リーマン・ブラザーズ」 の破たんによる 影響がこれから本格化することも心配されています。 実際、当社の情報誌を見ている方はおわかりだろうと思いますが毎日 レインズやアットホームに登録されている物件が日に日に増えています。 同時に登録されてなかなか売れない物件は新築物件でも１０００万円以上の 値下げをしているものもみうけられます。 では、はたしてこんな時こそ住宅は「買い時」なのでしょうか？ これから住まいを買おうとしている人にとってみれば物件が多ければ気に 入った物を選ぶチャンスが増えることは確かです。 新築売り家 ★こんな時こそ本当に上手な買い物を！！★ チャンスと失敗は紙一重です。「売れ残りで値下げが起きている」などと 周囲にいわれあせって買ってババをつかんでしまったら元も子もありません。 販売物件数が増えたということは「選択に悩む」ということにもつながります。 ＜常日頃から不動産の知識を養うことが大切＞ 何かにつけて不動産の基本的な知識（資金計画とか銀行ローンの知識等を含めて） を本や新聞あらゆるメディアから吸収することが大切、そういう人に大きなチャンス が巡ってきます。 ＜周囲の意見や世の中の変化に惑わされない？＞ 価格の動きや今が「買い時」かどうかなどは本当は誰にもわからない、ご自分の ライフスタイル・ライフワーク・将来の幸せは何かとか結婚や子供の誕生あるいは 入学など本当に住まいが必要となったときがその人にとっての買い時だと おもいます。 せっかくのチャンスを決めかねて誰かの一言で失うこともあります。 他人の言動や変化に惑わされない心の持ち方が一番大事です。 ＜優先順位を決めておく＞ 何が自分の家族にとって大切なのかを紙に書き出してみる。 なるべく大きな紙に自分の必要としているものを無差別に書き出す。 そしてそれを眺めていれば自ずと必要なものいらないものが見えてくる。 物件の評価基準がはっきりしてくる。 ＜こだわりを再検討してみる＞ 人は割といろいろなことにこだわっていることが多い、たとえばペットがどうしても 欲しいとか車庫がどうしても必要とか南向きでなければいやだとかこだわって いるうちに本当に必要なものが見えなくなってしまうことがある。 そのこだわりが 本当に必要なものかどうか再検討してみると以外なことに気づくことがある。 ＜希望の条件の範囲を広げてみる＞ 思い切って住みたい町のエリアや様々な希望の範囲を広げてみると希望条件 に巡り合えることもある。 例えばある人がA区で探していたとする、ところがA区は地価も高いし家も高額 もっと郊外ならば割と安い物件があったり、新しい路線などができていたりとか 意外な面があったりする。旗状の土地などは安く設定されている。 ＜今住んでいる住まいの何がいいのか検証する＞ 住めば都という言葉がありますが当たり前に思っていたものが結構自分にとって 大切なものだったりすることがある、日当たりとか住環境とか…… こんな風に考えてみると住まいや不動産の買い時って何だろうと思いますね、 株は安値になったら買いということがありますが、 不動産が、今が安値かどうか わかりません、あくまでも相対的でしかないのです、４～５年前はもっと安かった はずですから今が安いと誰が言えるでしょう？ かといってもっと安くなるまで待てばいいのでしょうか待っているうちにチャンス を失うこともあります、否かえって待っているうちに次々とお金のいることが増えて きて機会を失うことのほうが多いと思います。 不動産購入は結局のところはご自分と家族の幸せのために本当に必要になった とき一番の買い時ということに尽きると思います。 それ故に常に冷静に変化に惑わされず・準備を整えていた人にこそ「値下がり時」 が大きなチャンス（買い時）になると言えるのではないでしょうか？ いつも情報収集を怠らずに計画に沿った道を突き進むことが大切です。 情報収集なら弊社無料情報誌がお役にたつとおもいます。 いかがですか？　　 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住い相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。お客様のお声ををお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住い相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住い相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2008/10/post_25.html http://sumaisodan.jp/archives/2008/10/post_25.html 01不動産購入の為の基礎知識 値下がり物件 情報収集 不動産買い時 Fri, 31 Oct 2008 21:39:26 +0900 「スケルトン」とは建築界では建物の「構造体」のことをいいます。 「インフィル」とは住戸内の「内装・設備」等のことです。 建物のスケルトン（柱・梁・床等の構造くたい躯体）とインフィル （住戸内の内装・設備等）とを分離した工法による共同住宅のことを 指しています。 スケルトン「構造体」は長期間の耐久性を重視し、インフィル部分（内装・設備） は住む人の多様なニーズに応えて自由に変えられる可変性を重視して造られる ものです。 平成１４年１２月に国土交通省が、世代を超え利用可能な「１００年住宅」の 普及をめざして、その主要方策の一つとしての「ＳＩ住宅」の開発・普及に取り 組むことを政策として発表しました。 現総理大臣の福田康夫が先日提唱した「200年住宅ビジョン」もスケルトン・ インフィル住宅にあたるようです。 自由設計 ◆設備や間取りなど、内側は将来的な変更が容易にできるため、入居時にも 入居後もライフスタイルの変化（重要な利点）などに併せて変更することができる 利点があります。 スケルトン状態の住戸は「居宅（未内装）」として登記可能である。 また、マンションの基幹配管を外配管にすることにより、配管の耐久年数 （通常30年程度）にあわせて大規模修繕、または建て替えを行うマンションが 多いがその配管腐食による修繕リスクをマンション本体から分離して考えること が出来る利点があります。 建物をあらかじめ将来の内部の間取り変更やリフォームがしやすいように構造、 設備などを考え設計された建物をスケルトン・インフィルといいます。 スケルトン(構造体）とインフィル（内装・設備）を分離して考えることにより耐震性、 耐久性のある構造体を保持しつつ、室内を作り変え何世代にも渡って建物を 使うことができるという考え方になります。 スケルトン・インフィル住宅の定義はおよそ次のようなものとされます。 ・スケルトン（構造体）の耐震性が高い ・建物が長持ちして価値が低下しない ・空間にゆとりがある ・空間が整形で室内に柱型や梁型がでない ・多様な間取りが可能である（自由度が高い） ・将来のリフォームが容易である ・設備配管のメンテナンスが容易である。 自由な間取り ◆スケルトン・インフィルの優れた特徴とは何？ スケルトン・インフィルのマンションであれば、給排水・ガス・電気などの パイプや配線は脇に避けてまとめて通すことも可能ですので、コンクリート 欠損の心配が少なくなります。 設備の位置変更・取り換えが容易になることはもちろん、床にも段差が出ない。 「バリアフリー対応」が可能となります。 コンクリート躯体に関しても長持ちするコンクリートを使ったり、外側に断熱材を はる「外断熱工法」で躯体を守ったりと長持ちする工夫をすることができます。 ライフスタイルの変更に伴う大掛かりな間取り変更をしやすく、住まいの「可変性」が高くなります。 スケルトン・インフィル仕様であることは建物が長持ちして価値が低下しないため 「資産価値が上がる」ことにつながります。 また、寿命がきた排水管を取り替えるときに、もし排水管が各住戸専有部の パイプスペース内を通っていると、隣住戸との許可をえることも困難、工事も大変、 各住戸の排水管を囲う間仕切り壁を壊し、排水管を交換することになります。 結局建て替えた方が安くすむと判断されることになります。 スケルトン・インフィルでは原則として上下階の住戸で共用している排水管は、 外廊下、バルコニー、外庭などの「共用部」に設けるため、住戸内に入らず工事 ができ、修理や交換がしやすくなります。 もともとスケルトン・インフィルの考えは「建物の長持ち」を目指していること から寿命が短い設備配管と寿命が長い躯体部分を分離することで、設備や配管を 適宜に交換しながら「長いサイクル」で住むことのできる「耐久性」のある マンションや建物となるのです。 スケルトン・インフィル仕様であれば、購入者にとって設計に自由がきき短い サイクルで建て替えなくて済むため環境にも優しく、資産としての価値も上がり これからのマンションの在り方として注目されています。 一時人気の定期借地権付きマンションは欠陥が露呈しておりスケルトン・インフィル 住宅が進めばいまのマンション不況を脱する大きな転換点にもなり建築業界の 景気対策にもなるでしょう。 又、購入者にとってみれば内装や間取りに自由度がきき住みやすい資産価値の 高い住まいになると思います。 「SI住居」早く普及することを望まずにいられません。 もっと親しみやすい・わかりやすい名前になるといいですね！？ 担当　 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。 あなたのお声ををお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ ▼▼下記をクリックすると住い相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2008/08/si.html http://sumaisodan.jp/archives/2008/08/si.html 01不動産購入の為の基礎知識 スケルトン・インフィル住宅 耐久性 SI住宅 Tue, 26 Aug 2008 17:17:01 +0900 「南向きにこだわると損をする」場合が多い！？？ あなたもやはり住まいは南向きが良いと思っていらしゃいますか？ 日本では家は南向きにこだわる人が多く、南側に大きく窓をとっている住戸が 良い住まい、健康的とされています。 日本の伝統的な住まいは木材の柱・梁など大小の軸材を組み立てて構成 される建て方で、この建築工法では窓などの開口部を大きくとることが できました。 日本の高温・多湿な気候風土の中から必然的にこのような建て方が普及され てきたといえます。 これは日本人の「南向き好き信仰」ともいえるもので、では何故南向きが いいのか？ と聞かれたら正しく答えられる人がいるのでしょうか？ これがヨーロッパに多くみられる石造りの家になると「壁式構造」となり、窓の 大きさは制限されます。 窓が小さく光が少ない家でも、昔からそのような住まいに慣れ親しんでいる 人達はそれを苦には感じないものです。 ★「南向き」のメリット？ 南向き住戸の効用は、　「明るい、暖かい、風とおしが良い」という特徴が あります。 朝や夕方に陽は直接入りませんが昼間は長時間明るく、部屋の中は暖かく、 南側に物を干す場所があれば蒲団を干したり洗濯物が早く乾きます。 南向きの窓は夏は「暑い」というイメージがありますが、夏は太陽の位置が 高いためほぼ真上からの日射しとなり部屋の奥まで陽が入ってきません。 庇や日よけなどを適切に設ければ窓面への強い日射を防ぐことができます。 反対に冬は太陽の位置が低いため昼間は部屋の奥深くまで光がさし込み、 明るく暖かくすごせます。 このように、南向きの家は、日中を家で過ごす時間の多い人や子供のいる家庭には太陽の恵みを受けられるという点で大きくメリットがあるといえるでしょう。 壁にガラスの面が多いと、見た目の広がり、解放感、明るいことなどから精神的 にも健康的な満足感が得られます。 では、南向きの住居のデメリットとは何でしょう？ ★「南向き」のデメリット？ ■耐震性に問題がある？ ガラス面が多いということは、その分耐力壁の量が少なく耐震性に劣る ということがいえます。 1995年の阪神淡路大震災で比較的新しいにも関わらず崩壊した家には、 南側にめいっぱい大きな窓を取っているものが多くみられました。 ガラス面の開放感を重視したため、耐力壁の量が少なくなり、かつ南側だけ 壁量が少ないため壁と柱の配置バランスが悪くなったためと考えられます。 ■省エネルギー性はあるのか？ 窓の面積が大きいと、その部分からの熱の出入りが多くなり、断熱性の あるガラスを使っている場合とそうでない場合で光熱費に差が出てきます。 ■朝は陽が入らない？ 人間のバイオリズムは朝日を浴びることで整えられるといわれますが、 朝日を浴びるのは東向きの窓です。 朝早く起き、昼間は家に居ない生活スタイルの人には南向きより東向き の住まいのほうが向いているかもしれません。 ■目の前に建物があった場合は南向きにこだわっても、南側に大きな建物が ある場合、陽がささなかったり、燐接する住戸があるため窓を閉めっぱなしに しなくてはならないなど、意外な弱点があります。 私たちも繁華街のお部屋案内にいくと割とこういう住居が多いことが分かります。 逆側に大きな窓を付ければ解放感が得られるのにな？なんて考えます。 戸建てでもマンションでも、購入の際には隣接する建物のまわりをチェックする とともに、将来そこに大きな建物や構築物が建つ可能性がないかを必ず確認 したほうがいいですね。 又、南側に道路がある場合は通りの人にいつものぞかれているような錯覚に 陥ることもあります。 ■夏の暑さに弱い人は南向きは厳しい場合があります。 南向き→紫外線→苦痛→変色→腐敗→シミ→ソバカス等等 ★「南向きより重視したいこと」！ ■見晴らしのよさのほうが大切！ 私たちは窓から見える景色や眺望に開放感や満足感を感じるものです。 例えば公園や広い庭園・森林等に面していたら、どちらの方向だとしても そちら向きに大きな開口を設けたほうが気持ちの良い家になります。 子供の頃、私の家は西側の窓から朝に夕にいつも富士山が眺められて いやなことがあっても富士の山を見る度、とても慰められたという経験が 忘れられません。 富士山 メインの開口部が北向きの場合は、一日中安定した落ち着いた明るさの 部屋となります。 昼間はは家を空けている人、パソコンや絵を描いたり、読書する仕事をする 部屋にも向くでしょう。 ■何といっても北向きの住居は価格が安い！？ マンションの場合、このような日本的南向き信仰から、北向きの住居の 価格は割安に設定されることが多いのです。 駅から近く手ごろな広さの住居を、希望する価格帯で購入できる可能性 が非常に高くなります。 今日の一言 住まいに対するこだわりをいっぺん捨てて考えてみるのも必要です。　　 担当　 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai@estate.ocn.ne.jp ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。 あなたのご意見ををお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ ▼▼下記をクリックすると住い相談社の売買物件情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼ 詳しくは当社無料情報誌を御請求ください！！]]> http://sumaisodan.jp/archives/2008/08/post_91.html http://sumaisodan.jp/archives/2008/08/post_91.html 01不動産購入の為の基礎知識 北向き住居 南向き住居 伝統建築 Thu, 07 Aug 2008 20:26:09 +0900 住宅性能表示制度取得とか 申請中等と書いてあるのを気ずいた方はあるでしょうか？ だけど、この住宅性能表示制度ってなんだろうと思いながら見過ごして いらっしゃる方がほとんどだと思いますが、いかがですか？？ 「住宅性能表示制度」 本日は「住宅性能表示制度」について考えてみましょう。 住まいの安全性や耐久性などは一般の人はわかりません、そこで専門家の力 （第三者機関による評価）を借りて住宅の品質を客観的に評価してもらうのが 「住宅性能表示制度」です。 「住宅性能表示制度」は２００２年に成立した「住宅の品質確保の促進等に 関する法律（品確法）」に基づいて、第三者機関が品質をチェックする任意の 評価制度です。 ★新築住宅の場合 １．地震などに対する強さ（構造の安全） 柱や土台が地震などで傷ついたり壊れたりしないために、地震に対してどの 程度強いのかなど、住宅の構造の安定度を評価します。 ２．火災に対する安全性（火災時の安全） 火災をいち早く感知し、安全に避難や脱出ができるようにすること、外壁、床、 屋根などが火に強いことなどへの対策を評価します。 ３．柱や土台等の耐久性（劣化の軽減） 住宅を永く快適に使用するために、柱や土台などに使用される材料の劣化 を軽くしたり減らしたりする対策を評価します。 ４．配管の清掃や補修のし易さ、更新対策（維持管理・更新への配慮） 建物を長く使用するために、日常の点検や補修、寿命を迎えた配管の更新 工事などのメンテナンスのしやすさを評価します。 ５．省エネルギー対策（温熱環境） 暖房や冷房を効率的に行うために、壁や窓の断熱がどの程度されているか など住宅の省エネルギー性能を評価します ６．シックハウス対策・換気（空気環境） 住宅が完成した時の室内の化学物質の量や、有害な物質を発散させない 材料の選定、健康に悪い空気を家の中に溜めないための換気対策を評価 します。 ７．窓の面積（光・視環境） 床に対してどれだけの面積の窓があるのか、東西南北にどれくらいの面積 の窓があるのかを評価します。 ８．遮音対策（音環境） 床や壁を音が伝わりにくい厚さや材料にしたり、窓やドアから音が漏れない ようにする対策を評価します。 ９．高齢者や障害者への配慮 階段や段差など移動時の安全性の確保、介助のしやすさなどに着目した バリアフリーの工夫を評価します。 １０．防犯対策 ドアや窓などの開口部についてどのくらい防犯建物部品を使用しているかを 評価します。 これらの１０分野３２項目について検査します。 施主や施工業者の申請を受け、評価するのは、国土交通省の指定を受けた 評価機関で建築士の資格を持つ評価員になります。 チェックは「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」の二つの手順に 分けられる。 「設計住宅性能評価」は、施主が指示した等級の設計かを図面上で確認する。 「建設住宅性能評価」は規模により異なるが、一般的に建設中に３回、竣工時に １回の計４回、評価員が現場を訪れ設計図通りに工事が行われているかを確認 する。 ★利用するメリットとは？？ １．建設住宅性能評価を受けると、万一、欠陥が見つかったりトラブルが起きても 「指定住宅紛争処理機関」が迅速・公正に対応してくれるので、安心です。 ２．ローンや保険料の割り引きも ？ 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅は、民間金融機関や公共団体の 住宅ローンの優遇や、地震に対する強さの程度に応じた地震保険料の割引 などがあります。 「フラット３５Ｓ」は、住宅金融支援機構が行う金利優遇制度です、国の政策的 にも重要と位置づけられている４つの性能 「省エネルギー性、バリアフリー性、耐久性、可変性」 のうち二つ以上の基準を満たす住宅であることを証明する「適合証明書」 を提出すると当初五年間は、借入金利から０．３％の金利が優遇される。 「住宅性能表示制度」を利用して建設された住宅の場合は、設計検査や 中間現場検査を省略し、合理化を図っている。 ３．住宅を比較するとき？ 新築住宅の性能表示制度を使って建設された住宅であれば、住宅の性能が 同じ基準で評価されているので、性能の比較が可能になります。 万一、持家を売ることになっても正当な評価をされる。 ４．住まいの性能がわかりやすい ？ 「地震などに対する強さ」「火災に対する安全性」「省エネルギー対策」など 10分野の性能項目について、等級や数値で表示します。 外見からでは判断 できない建物の性能の違いが、専門知識がなくても分かりやすく理解して いただけます。 ★「住宅性能表示制度」は一個建てでも共同住宅でも申し込みは可能です。 ２００２年からは既存住宅を対象とする評価も始まっています。 住まいの劣化や不具合を評価し、建物の現状を知ることができるため、 適切な維持管理や修繕にもつながります。 売却の際は同じ基準で性能を比較検討することができます。 ★既存住宅の場合 ●住まいの劣化や不具合がわかります。 現況検査では、外壁などに生じている「ひび割れ」や床の「傾き」、壁や天井の 「漏水等のあと」などについて検査を行います（部位等・事象別の判定）。 また、住宅の劣化等の状況を容易に把握しやすいように、一定の項目の個々の 検査結果に基づいて、その住宅全体の総合的な判定も行います（総合判定）。 ●住まいの性能がわかります。 オプションとして、新築住宅の性能表示制度と同様の個別性能項目ごとの 性能評価も受けることができます（個別性能評価）。 既存住宅の場合、新築住宅を対象とした性能表示事項（10分野29項目）の うち、劣化事象等による影響を何らかの形で反映でき技術的に信頼度をもって 評価が可能な項目に限定して7分野２１項目が設定されています。 住宅売買 ●住宅の売買やリフォームに役立ちます 安心納得して既存住宅の売買ができます 。 既存住宅の住宅性能表示制度は、既存住宅売買の当事者間で物件情報を 共有化し、契約の透明化と円滑化を目的のひとつとしています。 既存住宅を売買するとき、住宅の現況（家の劣化の状況や不具合）、さらに、 持っている性能が分かれば、安心・納得して売買できます。 ●適切な維持管理や修繕リフォームに役立ちます 既存住宅の住宅性能表示制度は、適切な維持管理、修繕・リフォームを支援 するために、住まいの傷み具合などを適時・適切に把握することを目的の ひとつとしています。 たとえば、住宅リフォームの前に、リフォーム事業者以外の第三者に住まいの 傷み具合を検査してもらえば、安心・適切なリフォームが可能になります。 また、リフォーム後の状況を確認する上でも有効です。 マンションなどでは、設備や階段・廊下などの共用部分も適時・適切な検査を 受けることで、マンションの適正な管理が図れます ●安心が何よりです 第3者機関の評価員がチェックするので安心 。 国土交通大臣に登録を行った「登録住宅性能評価機関」は、不動産売買や リフォーム工事の当事者ではない第三者機関なので、客観的な評価結果が 得られます。 尚、評価機関への申請料の目安は戸建で１０～１５万円程度です。 今日の一言 安心・安全が住まいの価値になる。 これから新築住宅を購入する方や売却を考えている方は住宅性能表示制度 を取得されたほうがいいですね！！ 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ メール　sumai　@estate.ocn.ne.jp 迷惑メール防止のため＠マークの前を空けています。 メールの際はつめてください。 ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。 あなたのご意見をお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！連絡フォームにお寄せください・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ ▼▼下記をクリックすると住まい相談社の売買物件情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼ 詳しくは当社無料情報誌を御請求ください！！]]> http://sumaisodan.jp/archives/2008/06/post_90.html http://sumaisodan.jp/archives/2008/06/post_90.html 01不動産購入の為の基礎知識 新築住宅 既存住宅 住宅性能表示制度 Sun, 29 Jun 2008 20:34:09 +0900 ★不動産でいう「更地」の意味って知っていましたか？ 更地って単なる空地（あきち）のことかと考えている人がほとんどだと思いますが 如何でしょう？ 空地が出るとあそこの「更地」は何があったっけ等という会話が飛び交います。 建物がなくなると以前に住んでいた人も住居も思い出せなくなるのは 何でしょうね！ あなたはそんな経験ございませんか？ 一般に使われる更地の意味をを説明できる人は不動産知識の豊富な 方だと思います。 売り地古屋あり では、いきましょう！ ◆「更地」とは建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の 宅地のこと。 また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に 自由に建築できる状態になっている土地（抵当権や建築基準法・都市計画法 など公法上の制約があっても更地になります）。 ◆地役権とは 地役権とは、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用することができるという権利である（民法第280条）。 「通行地役権」などがある。 実際の不動産市場では、更地状態の売地は少ないといえます。 なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てて いる場合は「建付地（たてつけち）」といいます。 その宅地と建物の所有者が同一であり、かつ、その宅地の使用を制約する 他の権利が存在」しないこと（公法上の制限は除く）が建てつけ地の条件です。 ◆「更地」とは、その上に建物、構築物、工作物などが建っておらず、また、 借地権や地役権などの、使用収益を制約する権利のついていない宅地のこと。 （Ｙahoo!不動産用語集から） 別の言い方をすれば、定着物がなにもない土地のこと。 定着物とは、土地の上に定着しているもの。民法第86条では、不動産とは、 土地およびその定着物と定義されている。 このことからも、定着物とは、 主として建物を指すのだとわかりますが、たとえば土地に直接設置する 機械などは定着物とみなされる場合もあります。 実際に売買される土地で、 完全な更地はほとんどないといっていいでしょう。（All About用語集より） ◆実際の取引ではどうでしょうか？ 古屋あり更地渡しとか現況渡しとか実際に見に行ってみると庭木が植わって いたり塀があったり大きな庭石や石灯篭などがおいてあったりしませんか？ こんな時あなただったらどうされますか？ 古屋を壊したり庭木や石などを撤去するのにも結構費用がかかります。 土を掘ったらコンクリートのブロックや基礎がでてきたなんてこともあります。 そのために計画している家が建たなかったりしたら困りますよね！ そんなときは更地かどうかなど更地の定義で争っても仕方ありません、 あらかじめどちらが撤去する費用を負担するかを事前に取り決めておくことが 大切です。 ★更地と登記簿のこわーい関係とは？ （これは気をつけてくださいね！！） 更地は建物等の定着物が存在していないのですから当該宅地の建物登記簿も 存在しないはずです。 ところが日本の登記制度が申請主義のために、建物が解体済みでも、 建物滅失登記手続きがなされるまでは、いったん作成された当該建物登記は 存在し続けることになります。 ◆滅失登記 土地又は建物が滅失したときにされる登記をいう（42条、57条）。 解体済みの建物の登記簿が残っている場合は、一不動産一登記用紙主義の ために、旧建物登記簿が閉鎖（滅失登記）されるまで、同地上の新しい建物の 登記はできません。 ★借地権が残っていたら、土地の利用が制約される？ 土地に解体済みの建物登記が残っており、借地権がある場合で、 借地借家法１０条２項（火事などで建物が滅失してもその建物を特定する ための必要な事項などを掲示する行為）に定められた措置が行われたとき、 その借地権は対抗力をもち、新取得者の利用が当然制限されます。 ◆解体済みの建物登記簿が残っている土地を取得した場合は、少なくとも登記 義務者である建物登記名義人を探し出して、滅失登記を依頼するなどの手続き 必要となります。 このために、解体済みの建物の権利関係に争いがなくても、登記抹消の ために相当の負担が生ずることになります。 このようなトラブルを避けるために、取引対象の土地が「更地」（障害物のない） の場合も、新規分譲は別にして、建物登記簿を調査する必要があります。 当該土地に解体済みの建物登記簿が残っていることがわかったら、まず、 その解体済みの建物の権利関係を確認して、その登記抹消を売主または 買主のどちらが責任で（原則として、売り主側の責任である）行うかを明らかに する必要があります。 ◆今日の一言 これって結構怖いですよね、見えないものは特に怖い！！ 何もなくても疑ってかかるのが不動産取引です。 東京都杉並区和泉１－２３－１６－１０１ （有）住まい相談社　佐藤　任弘（タカヒロ） 電話　０３－５３２９－２１０３ ◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m 不動産購入応援ブログです。 あなたのご意見をお聞かせください。 お聞かせくださることで私どもは成長いたします。 わからないことやご質問もお気軽に！お電話してください・・・(^o^)/゛ 当社では電話相談を受け付けております。 ◆（有）住まい相談社の営業姿勢です。次いでながらお読みくだされば 　幸いです。◆ ◆尚、不動産・お部屋を探しているお友達・お知り合いの方がおりましたら (有）住まい相談社のホームページを是非教えてあげてください。(^o^)/~ URL　http://sumaisodan.jp/ 最後までお読みくださいましてありがとうございました。 ▼▼下記をクリックすると住まい相談社の情報誌の一部がみられます。 一覧になっていますが全ての図面を取り揃えています▼▼▼▼]]> http://sumaisodan.jp/archives/2008/05/post_89.html http://sumaisodan.jp/archives/2008/05/post_89.html 01不動産購入の為の基礎知識 空地 建て付け地 更地 Tue, 27 May 2008 16:48:59 +0900